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Airbnb Hacienda: Reglas fiscales simplificadas para una propiedad de alquiler vacacional
Aunque las reglas fiscales para alquileres vacacionales pueden parecer complicadas, entenderlas no debería ser ciencia espacial. Para facilitarte las cosas, respondimos las preguntas más comunes relacionadas con los impuestos de alquiler vacacional.
Sigue leyendo para comprender los conceptos básicos de los impuestos de propiedad de alquiler vacacional y los gastos de alquiler.
Ten en cuenta que la información proporcionada en este artículo no puede considerarse asesoramiento fiscal para tu propiedad de vacaciones. Siempre consulta con tu asesor fiscal u otro profesional certificado en impuestos y sus regulaciones, si tienes dudas sobre los impuestos o enfrentas algún problema fiscal. Pagar impuestos sobre anuncios de propiedades de vacaciones puede ser complejo, y eso incluye tus gastos deducibles.
¿Debo pagar impuestos por mi alquiler vacacional?
Para entender si necesitas pagar impuestos, primero debes conocer la diferencia entre una residencia personal y una casa de alquiler vacacional. También necesitas familiarizarte con la regla de los 14 días, que puede tener un gran impacto en cómo calculas tus impuestos.
¿Qué implica el uso personal de la propiedad?
¿Estás usando tu propiedad de alquiler vacacional de vez en cuando como una segunda vivienda? ¿O tal vez tus familiares y amigos pasan sus vacaciones en tu casa de vacaciones? Si es así, afectará cómo debes calcular tu ingreso imponible y posibles deducciones.
Como no quieres meterte en problemas ni ser multado, es importante que entiendas lo que el Servicio de Impuestos Internos considera como uso personal. Según ellos, el uso personal es "el uso por parte del propietario, la familia del propietario, amigos, otros propietarios de propiedades y sus familias. El uso personal incluye a cualquier persona que pague menos que un precio justo de alquiler".
Un día de uso personal de una unidad habitacional se considera cualquier día en que la propiedad sea utilizada por ti, un miembro de tu familia o un amigo y no tengan que pagar lo que se considera una tarifa relacionada con el mercado por la casa de vacaciones.
Sin embargo, si pasas un día trabajando a tiempo completo para reparar y/o mantener (no mejorar) tu propiedad, este tiempo no se considera como día de uso personal. Esto es esencial que los anfitriones sepan, ya que esta información puede afectar tus deducciones.
¿Cuál es la diferencia entre una propiedad de alquiler vacacional y una residencia personal? [Explicación de la regla de 14 días]
Según las autoridades fiscales, la diferencia entre una propiedad de alquiler vacacional y una residencia ocupada personalmente se basa en la regla de los 14 días. Si alquilas tu propiedad por solo dos semanas (14 días o menos durante un año) o menos del 10% de los días totales que la alquilas a huéspedes, la autoridad fiscal la considera una residencia personal. En este caso, no tienes que informar los ingresos por alquiler.
No hay límite en cuánto puedes ganar, puedes dejar el monto total de ingresos por alquiler para ti. Ten en cuenta que no podrás deducir gastos incurridos por alquilar tu casa de vacaciones en tu declaración de impuestos. Sin embargo, aún podrás deducir intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad.
Por otro lado, si alquilas tu propiedad por más de 14 días durante un año o más del 10% de los días que se alquila, debes incluir todos tus ingresos por alquiler en tus ingresos declarados. Si usas la propiedad como tu residencia personal también, asegúrate de dividir tus gastos entre el uso personal y el uso de alquiler.
¿Qué se considera ingreso por alquiler?
Si superas un límite de 14 días, debes informar tus ingresos a Hacienda. Los ingresos por alquiler vacacional se refieren a cualquier pago que hayas recibido por alquilar tu propiedad, incluidos depósitos de seguridad u otras tarifas que cobres. Sin embargo, si has devuelto el depósito de seguridad completo al huésped después de su salida, este monto debe ser excluido.
Dependiendo de tu política de cancelación, es posible que recibas ingresos por cancelar una reserva. Este monto también debe considerarse como ingreso por alquiler.
¿Cómo reportar tus ingresos por alquiler?
Al calcular tu ingreso neto o pérdida por actividad de alquiler, es posible que tengas que hacer más que simplemente listar tus ingresos y gastos comerciales. Dependiendo de tu tipo de actividad, es posible que debas usar otros formularios.
En España los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional deben ser declarados en la declaración de la renta anual. Estos ingresos se incluirán en la sección correspondiente a las rentas inmobiliarias.
Si la actividad se clasifica como económica, es probable que se deba presentar una declaración trimestral del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o del Impuesto sobre Sociedades (en el caso de empresas).
Airbnb y otras plataformas tienen la obligación en España de proporcionar a Hacienda los datos fiscales de los alojamientos y sus dueños que se anuncian en ellas. Esto se realiza a través del conocido modelo 179.
En México, en el caso de personas físicas, los ingresos por alquiler vacacional se incluirán en la sección de ingresos por arrendamiento en la declaración anual del Impuesto sobre la Renta (ISR). Para personas morales, se incluirán como parte de los ingresos de la empresa.
Los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional están sujetos a impuestos y es responsabilidad del propietario o arrendador asegurarse de cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes, incluido el pago de impuestos sobre los ingresos generados.
¿Qué es el modelo 179?
El Modelo 179 en España es una declaración informativa que se utiliza para informar a la Agencia Tributaria sobre las actividades de alquiler turístico de viviendas vacacionales a través de plataformas colaborativas, como Airbnb, HomeAway, Booking, entre otras.
Este modelo es una herramienta para recopilar información sobre los alquileres vacacionales realizados a través de estas plataformas. Los propietarios o intermediarios deben reportar detalles específicos sobre las operaciones de alquiler de corta duración, incluyendo información sobre los arrendadores, la duración de los alquileres, ingresos generados, etc.
La obligación de presentar el Modelo 179 recae en las plataformas colaborativas que facilitan el alquiler de propiedades. Estas plataformas están obligadas a recopilar información detallada sobre las transacciones de alquiler y enviarla a la Agencia Tributaria para asegurar el cumplimiento fiscal de los arrendadores.
La información recopilada a través del Modelo 179 ayuda a la Agencia Tributaria a supervisar y controlar los ingresos generados por el alquiler de viviendas turísticas, asegurando que los propietarios cumplan con sus obligaciones fiscales correspondientes y declarando adecuadamente los ingresos obtenidos por estas actividades.
Los plazos para presentar el modelo 179 se han ajustado para conformar un único periodo que abarcará del 1 al 31 de enero de cada año. Esta modificación en los plazos de presentación entrará en vigor por primera vez en enero de 2024, sin embargo si utilizas una plataforma de alquiler vacacional la responsabilidad recae sobre esta.
¿Cómo funcionan las deducciones fiscales de una propiedad de alquiler vacacional?
Como anfitrión, sabrás muy bien que hay muchos gastos para mantener tu propiedad y ofrecer una experiencia memorable. Muchos de estos gastos son deducibles de impuestos. Tomándote el tiempo para mantener un registro detallado de estos gastos, puedes terminar ahorrando mucho dinero.
1. Deducciones fiscales si tu propiedad es una residencia ocupada personalmente
Si tu propiedad se usa como hogar y la alquilas durante 14 días o menos durante el año, no debes declarar impuestos. En este caso, la función principal de tu propiedad no se considera ser un alquiler vacacional.
En otras palabras, no tienes que informar los ingresos por alquiler ni pagar impuestos relacionados con el alquiler de tu propiedad. Ejemplos de deducciones que puedes incluir en esta modalidad son pérdidas de propiedad, impuestos de propiedad o intereses hipotecarios.
2. Deducciones fiscales para una propiedad usada tanto como alquiler vacacional y residencia personal
Si usas tu propiedad como tu residencia principal y al mismo tiempo la alquilas durante 15 días o más en un año fiscal, en este escenario puedes deducir gastos de alquiler relacionados con el alquiler de tu propiedad. Sin embargo, primero necesitas prorratear tus gastos deducibles utilizando la siguiente fórmula:
Número total de días de alquiler / Número total de días utilizados para fines personales y comerciales.
Por ejemplo: Usaste tu alquiler vacacional durante 80 días y lo alquilaste durante 140 días. En este caso, dividirás 140 entre 220. Por lo tanto, puedes deducir el 64% de los gastos relevantes.
A continuación, algunos ejemplos de gastos que se pueden deducir en este caso:
- Publicidad y marketing
- Comisiones pagadas a plataformas de alquiler vacacional
- Costos legales
- Suministros de oficina
- Gastos relacionados con operar y mantener tu alquiler vacacional
- Depreciación
- Intereses hipotecarios de vivienda
- Impuestos sobre bienes raíces
- Pérdidas por desastres
3. Deducciones fiscales para propiedades de alquiler vacacional
Si tu alquiler vacacional no se usa como residencia principal, los propietarios generalmente pueden deducir los gastos ordinarios que tuvieron que pagar para administrar y mantener su propiedad de alquiler vacacional. En resumen, estos son los gastos de la industria para mantener tu propiedad en buenas condiciones. Estos incluyen:
- Oficina en casa
- Publicidad
- Viajes/Transporte
- Intereses hipotecarios
- Tarifas cobradas por empresas de administración de propiedades, agentes inmobiliarios y/o plataformas de alquiler vacacional
- Impuestos sobre la propiedad y el alquiler
- Seguros
- Limpieza y otros suministros relevantes
- Depreciación
- Servicios públicos
- Mantenimiento y/o reparaciones
- Gastos relacionados con crear una experiencia memorable para los huéspedes, como canastas de bienvenida.
Reglas importantes para tener en cuenta como propietario de alquileres vacacionales
Incluso con una serie de recursos disponibles, aún se requiere cierta comprensión y trabajo para entender las reglas fiscales de alquileres vacacionales. Puede volverse aún más desafiante cuando tienes múltiples propiedades en tu cartera. Independientemente de si tienes solo una o varias propiedades de alquiler, implementar los siguientes consejos puede reducir tu carga de trabajo y estrés.
1. Aprende sobre las leyes y regulaciones estatales y locales
Dado que las reglas fiscales y las leyes y regulaciones locales difieren de un estado a otro, es importante que te familiarices con las leyes del gobierno estatal y local. En algunos lugares, la cantidad que ganas en tu alquiler a corto plazo puede afectar todo, desde la obtención de licencias hasta la tributación.
Por ejemplo, algunos estados recaudan impuestos hoteleros incluso en alquileres a corto plazo, mientras que otros no lo hacen. También necesitas informarte sobre las reglas relacionadas con asociaciones de propietarios.
2. Mantén registros detallados de tus períodos de alquiler
Como la regla de los 14 días puede marcar una gran diferencia, es clave que tengas un registro detallado de cuándo alquilaste tu propiedad, cuándo la usaste para uso personal y cuándo estuviste ocupado con reparaciones. Al tomarte el tiempo para asegurar que tus registros de alquiler estén actualizados, será mucho más sencillo completar tu declaración de impuestos cuando llegue el momento.
3. Registra todos los gastos relacionados con tu negocio
Dado que legalmente puedes deducir los gastos ordinarios necesarios para administrar tu negocio de alquiler vacacional, es crucial mantener un registro preciso. No lo dejes para último momento. Si tienes que analizar los estados de cuenta bancarios de un año apresuradamente para cumplir con los plazos, es probable que cometas errores (y te arrepientas por complicar una tarea sencilla).
4. Deduce las tarifas de servicio del anfitrión
Plataformas de alquiler vacacional como Airbnb suelen informar tus ingresos por alquiler y las tarifas de servicio del anfitrión que hayas pagado. Dado que puedes deducir toda esta tarifa de servicio del anfitrión de tus ingresos por alquiler, también es importante mantener un registro de ello. Aunque pueda parecer un gasto menor, suma. Después de todo, cada pequeña contribución ayuda.
5. No olvides el impuesto de ocupación
A menudo, los anfitriones deben recolectar el impuesto de ocupación directamente de sus huéspedes. En este caso, también serán responsables de remitir el impuesto de ocupación que han recaudado a la autoridad tributaria local.
Sin embargo, en algunos estados y ciudades, algunos sitios de anuncios de alquiler vacacional como Airbnb pueden recolectar y remitir el dinero en nombre del anfitrión. Así que averigua quién es responsable de recolectar y remitir el dinero en tu ubicación.
Además, en ciertas jurisdicciones, el impuesto de ocupación puede tener otro nombre. Por ejemplo, en algunos estados se le conoce como impuesto hotelero, mientras que en otros se denomina impuesto de alojamiento transitorio.
6. Paga impuestos por cuenta propia
Si alquilas tu casa y ofreces servicios, Hacienda puede clasificarte como trabajador autónomo. En este caso, deberás pagar impuestos por cuenta propia además del impuesto sobre la renta. En resumen, este monto es para cubrir las contribuciones de Seguridad Social por los ingresos que has generado al administrar tu propio negocio.
Ahorrar tiempo en la gestión de propiedades para preparar tus impuestos correctamente
Aun cuando estés bien informado sobre las normativas fiscales para tu propiedad de alquiler vacacional, mantener registros detallados es un proceso que consume tiempo. Así que necesitas toda la ayuda posible.
La única preocupación del anfitrión debería ser crear una experiencia de primera clase para los huéspedes. El software de alquiler vacacional, como iGMS, puede ayudarte a ahorrar tiempo en otras tareas rutinarias como los mensajes a los huéspedes y la gestión de la limpieza, lo que te dejará más tiempo para concentrarte en preparar tus impuestos y dormir tranquilamente por la noche. iGMS también puede ayudarte con muchas otras tareas rutinarias, incluyendo:
- Manejar múltiples cuentas y anuncios en las principales OTAs desde una sola interfaz.
- Sincronizar reservas en múltiples plataformas para eliminar el riesgo de reservas duplicadas.
- Organizar mensajes en un único feed con un buzón unificado.
- Mejorar la comunicación con plantillas automatizadas y mensajes activados.
- Automatizar el proceso de reseñas de los huéspedes.
- Crear y coordinar tareas de limpieza con seguimiento en tiempo real hasta su finalización.
- Crear tu propio sitio web de reservas directas.
- Gestionar reservas directas utilizando un conjunto de herramientas de gestión de reservas directas.
- Procesar pagos de manera segura mediante integración con Stripe.
- Crear informes esenciales sobre los resultados de tu negocio en minutos.
- Ajustar tu precio de manera inteligente mediante integraciones con PriceLabs, DPGO y Wheelhouse.
