Cálculo de rentabilidad de alquiler: Alquileres de vacaciones rentables

Cuando se trata de invertir tu dinero en propiedades para alquiler vacacional, es importante investigar el mercado y estar completamente consciente de los riesgos involucrados. Mientras que una inversión exitosa puede llevar tu negocio al siguiente nivel, un fracaso podría significar una gran deuda y una casa vacía.

Por supuesto, no hay garantías de que tu inversión sea rentable, pero hay varias formas de evaluar el riesgo. Algunas fórmulas inmobiliarias, como el NOI, te ayudarán a estimar el grado de riesgo que representa tu inversión.

Sigue leyendo para entender qué es el NOI en bienes raíces, cómo calcularlo y para qué se puede utilizar.

¿Qué es el NOI?

El Ingreso Operativo Neto (NOI) es un indicador financiero que se utiliza para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Equivale a todos los ingresos generados por la propiedad, menos todos los gastos operativos necesarios. Por lo tanto, el NOI en bienes raíces es como un certificado de salud financiera para una propiedad.

En otras palabras, el NOI indicará a los inversores inmobiliarios si el ingreso por alquiler generado por la propiedad justifica el costo de compra.

Es importante señalar que el Ingreso Operativo Neto es un número antes de impuestos en el estado de ingresos y excluye los pagos de intereses del préstamo, gastos de capital, depreciación y amortización. Por lo tanto, es posible entender por qué muchos inversores inmobiliarios consideran al NOI como un «sinónimo» de EBITDA (Ganancias antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización) ya que tienen varias similitudes.

Cómo calcular el NOI de una vivienda

La fórmula del Ingreso Operativo Neto es quizás una de las ecuaciones más sencillas de entender para el propietario de la vivienda. Después de todo, para llegar al NOI de una empresa, simplemente resta los gastos operativos de los Ingresos Brutos Operativos generados.

Entonces, tenemos la siguiente ecuación para calcular el Ingreso Operativo Neto:

Ingreso Operativo Neto = Ingreso Bruto Operativo – Gastos Operativos

Ingreso Bruto Operativo

Significa el total de ingresos por alquiler generados por tu propiedad. Sin embargo, debes saber que este número fluctuará según las decisiones del precio de mercado y la gestión de la propiedad.

Para calcular el NOI con precisión, primero necesitas calcular tu Ingreso Bruto Operativo (IBO):

Ingreso Bruto Operativo = Ingreso Potencial por Alquiler – Tasa de Vacancia

El Ingreso Potencial por Alquiler (IPA) es cuánto ganarías si la propiedad estuviera alquilada el 100% del tiempo. Este número es fácil de encontrar porque los inversores inmobiliarios suelen pensar en términos del «mejor escenario posible».

Sería una situación genial si una vivienda de alquiler estuviera completamente alquilada, pero esto no es probable. Es por eso que el IBO tiene en cuenta la vacancia y las pérdidas por créditos contra el ingreso potencial por alquiler.

Si eres un propietario anfitrión principiante, puede ser difícil calcular cuánto puedes ganar con Airbnb o VRBO. Tus ganancias potenciales variarán según la ubicación, la estacionalidad, la ocupación máxima, etc.

Aunque no hay una respuesta correcta, puedes usar una calculadora de Airbnb para ayudar a estimar tus ingresos potenciales y determinar si tendrás un retorno suficiente de tu gastos de inversión. Revelará las tendencias del mercado actual y futuro y mostrará cuánto podrías estar ganando.

En cuanto a los gastos, el NOI considera:

Los gastos operativos del alquiler afectan las operaciones diarias de tu negocio y son necesarios para gestionar una vivienda de alquiler. Estos incluirán:

• Honorarios de administración de propiedades
• Impuestos
• Agua/alcantarillado
• Electricidad
• Costos de marketing
• Costos de seguro
• Servicios públicos
• Reparaciones, y
• Mantenimiento.

Lo que no se incluye en los cálculos del NOI:

Al calcular el NOI en bienes raíces, es necesario diferenciar entre los costos relacionados con la vivienda y los costos específicos del inversor inmobiliario. No incluiremos costos continuos que no estén relacionados con la operación de la propiedad de alquiler, como:

• Pagos e intereses de la hipoteca
• Impuestos personales sobre la renta
• Comisiones de arrendamiento
• Honorarios de administración
• Gastos de capital
• Servicio de deuda
• Depreciación
• Mejoras para el inquilino
• Costos de inversión
• Reparaciones únicas por desgaste y rotura.

Ejemplo de Ingreso Operativo Neto

Utilicemos un alquiler unifamiliar como ejemplo de NOI. Su ingreso potencial por alquiler es de $10,000. Si la tasa de vacancia es de $500, el ingreso por alquiler efectivo sería de $9,500.

Supongamos también que los gastos operativos totales son de $2,500 y los impuestos de propiedad son de $1,000. Entonces, los gastos totales serían de $3,500.

Según la fórmula del Ingreso Operativo Neto, el beneficio NOI sería de $9,500 – $3,500, lo que da como resultado $6,000.

Factores que impactan en el NOI

El NOI inmobiliario no debería ser la única medida utilizada para determinar si una propiedad es una buena inversión o no. Otros factores pueden afectar el Ingreso Operativo Neto de la propiedad, como la ubicación, el estado del mercado local y el capital disponible.

La ubicación dictará la demanda de tu propiedad, el valor de mercado y el tráfico alrededor de tu casa. También debes tener en cuenta la competencia en el mercado local, lo que afectará tu tasa de ocupación.

Además, cuanto más capital inviertas en tu propiedad, mejor será tu potencial retorno de inversión. También presta atención al potencial de crecimiento del mercado: si tu mercado inmobiliario está experimentando crecimiento, impactará tu vivienda y el NOI.

¿Cuál es el propósito de calcular el NOI?

Como se ha visto, el NOI es un indicador financiero importante para cualquiera que esté pensando en invertir en bienes raíces, ya que puede determinar el potencial de una propiedad para generar ingresos.

Si la propiedad está hipotecada, el Ingreso Operativo Neto (NOI) también es información útil. En este caso, el inversor inmobiliario podrá descubrir si los ingresos generados son suficientes para cubrir los gastos de mantenimiento operativos además de pagar la deuda.

Sin analizarlo, un inversor corre el riesgo de invertir su capital en una empresa que no genera rentabilidad y que incluso puede causar pérdidas. Además, al utilizar el NOI, es posible comparar los ingresos de diferentes propiedades y evaluar el valor justo de las propiedades, una técnica conocida como valoración. De esta manera, un inversor inmobiliario podrá tomar decisiones basadas en la vivienda con el mayor potencial de retorno o mayor valor.

Desventajas del NOI

El NOI inmobiliario también tiene algunas desventajas.

Por ejemplo, no tiene en cuenta la calidad de la gestión, y este es un factor clave en la generación de ingresos por alquiler. Mientras que algunos propietarios son mejores para minimizar reparaciones y tratar con problemas de inquilinos, otros pueden carecer de esas habilidades, y los costos operativos serán más altos.

 

Tasa de Capitalización y NOI

Vale la pena mencionar que el NOI no es el único indicador financiero que se puede utilizar para medir una inversión inmobiliaria. Hay otras fórmulas inmobiliarias a tener en cuenta, como la Tasa de Capitalización.

Puedes pensar en la «tasa de capitalización» como un sinónimo de retorno de inversión (ROI), pero se utiliza ampliamente en el ámbito inmobiliario. La Tasa de Capitalización y el NOI son fórmulas vinculadas en la industria de alquiler vacacional:

Tasa de Capitalización = Ingreso Operativo Neto ÷ Valor de Mercado Actual X 100

Al calcular esta tasa, es posible entender la capacidad de la inversión para generar resultados y compararla con otras oportunidades de inversión inmobiliaria. Indica la capacidad de retorno de un activo inmobiliario.

La idea detrás de la tasa de capitalización es conocer cuánto puede generar una inversión en relación con su valor, considerando un cierto período. Una tasa de capitalización más alta indica que una inversión inmobiliaria tiende a ser más rentable, lo que lleva a una acumulación potencial de resultados. Una tasa de capitalización baja, por otro lado, podría significar que la inversión no es tan interesante.

¿Cuál es un Buen NOI y Tasa de Capitalización?

La respuesta real es que depende.

No hay un punto de referencia para un NOI «bueno» porque varía considerablemente. Naturalmente, cuanto mayor sea el ingreso operativo neto (NOI), mejor será tu rentabilidad.

Una buena manera de entender si tu NOI es bueno es compararlo con otras propiedades en la zona. Esa comparación puede ofrecer información sobre si estás gastando demasiado o muy poco en gastos operativos o cobrando suficiente por vivienda de alquiler.

Y, tenemos la misma respuesta para la Tasa de Capitalización en bienes raíces: ¡también depende!

Aunque una buena tasa de capitalización ronda entre el 8% y el 12% (en ciudades caras puede ser más baja), este no es el único factor para determinar si una inversión en alquiler vacacional es adecuada para ti. También debes tener en cuenta el flujo de efectivo, la ubicación y el tipo de vivienda, por ejemplo.

Por lo tanto, es importante maximizar tus ingresos potenciales por alquiler mientras mantienes bajos los costos. Y la mejor manera de lograrlo es utilizando software de automatización para alquileres vacacionales.

Con iGMS, puedes automatizar tus alquileres vacacionales y optimizar tus tareas diarias de hospedaje que ocupan la mayor parte de tu tiempo. De esta manera, podrás concentrarte en tareas que ayudarán a hacer crecer tu negocio y proporcionar ingresos por alquiler efectivos.

 

Cómo mejorar tu NOI

El NOI en bienes raíces es algo en lo que puedes mejorar. Considera las siguientes sugerencias para superar el promedio local de NOI:

1) Reduce tus costos variables

El NOI establece la eficiencia operativa y ayuda a identificar áreas de mejora en tus operaciones de alquiler vacacional. Una forma sencilla de convertir el NOI en una herramienta poderosa del proceso de gestión de gastos es rastrear los costos variables como porcentaje de los ingresos.

Hay gastos que puedes influenciar, como el uso de sábanas y suministros de limpieza. Puedes controlarlos a diario.

Al rastrear estos costos variables como porcentaje de los ingresos, puedes ver fácilmente tendencias y detectar costos descontrolados antes de que se conviertan en un problema y reduzcan tu NOI. Para tener el control más preciso sobre los gastos, monitorea tu NOI a diario para ajustar las operaciones en tiempo real y estar al tanto de la rentabilidad.

2) Aumenta tu tasa de ocupación

Por supuesto, un aumento en los ingresos también tiene un impacto positivo en el NOI. Después de todo, solo puedes recortar gastos hasta cierto punto porque cada propiedad tiene costos y gastos fijos diferentes.

¿Y recortar costos de manera agresiva puede afectar negativamente la experiencia del huésped? Ten cuidado de no terminar haciendo difícil mantener los niveles deseados de ocupación.

Trabaja estrechamente con la gestión de ingresos y marketing para crear campañas atractivas que lleguen a las personas adecuadas. Esto significa que no estás simplemente descontando tarifas en busca de ocupación. Estás comercializando cuidadosamente tu vivienda para atraer a los mejores huéspedes que pagan tarifas que no comprometen tu poder de fijación de precios.

3) Reduce los costos laborales

Puedes reducir los costos laborales aumentando la productividad de tus empleados. Automatizar tareas rutinarias y utilizar la tecnología para aumentar la eficiencia puede reducir la cantidad que gastas en salarios.

El software de alquiler vacacional iGMS puede potenciar la gestión de tu propiedad al:

• Gestionar múltiples cuentas y anuncios en una sola interfaz en múltiples plataformas.
• Automatizar mensajes y organizar tus chats en un único inbox.
• Ayudarte a construir un sitio web impresionante con el constructor de sitios web.
• Compartir horarios de limpieza diarios con tus limpiadores y asignar tareas automáticamente.
• Crear informes sobre el rendimiento y los resultados y analizar el crecimiento de tu negocio en un Panel interactivo.

4) Ahorra agua y energía

Cualquier cosa, desde inodoros que ahorran agua y cabezales de ducha de bajo flujo hasta aireadores de grifos y bombillas LED, puede minimizar las facturas mensuales de servicios públicos de tu vivienda y mejorar tu NOI.

Preguntas frecuentes sobre cómo calcular la rentabilidad

1) ¿El NOI es anual o mensual?

El NOI se calcula anualmente. Esto significa que cada número que forma parte de la fórmula debe calcularse anualmente.

2) ¿Deberíamos incluir la hipoteca en el NOI?

No, calculamos el NOI como si la compraventa de vivienda hubiera sido pagada en efectivo. Por lo tanto, los pagos de hipoteca o préstamos para propiedades de alquiler no se incluyen en el cálculo.

3) ¿Es el EBIT lo mismo que el NOI?

El NOI determina los ingresos de una propiedad menos todos los gastos operativos necesarios. No tiene en cuenta intereses, impuestos sobre la vivienda, gastos de capital, depreciación ni gastos de amortización. Por otro lado, las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) consisten en ingresos menos gastos, excluyendo impuestos e intereses. Sin embargo, sí tiene en cuenta los gastos de depreciación y amortización.

El EBIT es una fórmula utilizada por las empresas para medir la rentabilidad, teniendo en cuenta más gastos que el NOI.

4) ¿Es el EBITDA lo mismo que el NOI?

El NOI se utiliza principalmente para analizar cuán rentable sería una inversión comercial o residencial. Por otro lado, el EBITDA analiza la rentabilidad de un negocio o empresa. La fórmula del NOI tiene en cuenta los ingresos perdidos por vacancias y el EBITDA no lo hace.

5) ¿Cuál es la diferencia entre el Ingreso Neto y el Ingreso Operativo Neto?

El ingreso operativo neto es los ingresos menos todos los gastos operativos, mientras que el ingreso neto es los ingresos menos todos los gastos, incluidos los gastos operativos y los gastos no operativos, como los impuestos sobre la vivienda.

Pensamientos Finales

El NOI calcula cuán rentable sería una propiedad de inversión potencial en un solo año restando los gastos anuales totales de los ingresos de tu vivienda. Aunque no es infalible, es útil cuando los propietarios de propiedades o inversores inmobiliarios necesitan tomar decisiones.

Para asegurarte de que puedas mantener un flujo de efectivo, automatiza tus operaciones con software de alquiler vacacional para ahorrar tiempo y dinero. iGMS pondrá tu negocio de alquiler vacacional en piloto automático.