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Vivienda Vacacional Canarias: Requisitos que debes conocer
Descubre los requisitos clave y la nueva ley de vivienda vacacional en Canarias. Conoce la normativa, trámites y cambios legales para comenzar a alquilar tu propiedad de manera segura y conforme a la legislación.
Recientemente, se ha presentado un anteproyecto de ley que busca flexibilizar los requisitos y establecer límites claros para equilibrar el desarrollo turístico y la protección de los residentes.
Las Islas Canarias son un destino bastante visitado por turistas no sólo de España, sino provenientes de todas partes del mundo. Y de hecho, el número de visitantes aumenta considerablemente cada año. Por eso, es un destino perfecto para alquilar, siempre que cumplas los requisitos vivienda vacacional Canarias. Se estima que 18.445.269 turistas visitaron las Islas Canarias en 2024. Y esa cifra representa un aumento del 10,4% en comparación con 2023. ¿Pero por qué esta localidad es tan visitada?
El motivo está en su clima agradable, la calidez de los residentes y sus hermosos paisajes costeros. Así que, si tienes una propiedad en Canarias, podrías comenzar a considerar alquilarla.
Muchos dejan de poner en alquiler sus propiedades porque piensan que la ley vivienda vacacional Canarias es muy difícil de cumplir. Pero nada más lejos de la realidad. Es posible que alquiles tu vivienda y que cumplas con todos los requisitos vivienda vacacional. Y esto es aún más cierto si cuentas con la ayuda de profesionales en el área y estás bien informado al respecto.
Pensando en esto, hemos preparado este artículo para ayudarte a conocer los aspectos básicos que te permitirán alquilar una vivienda vacacional en Canarias. Aquí conocerás conceptos, requisitos e incluso la tributación que debes cumplir en esta localidad. ¡Sigue leyendo y descubre todo lo que necesitas saber!
¿Qué es una vivienda vacacional en Canarias?
Antes de pasar a explicarte en detalle cuáles son los requisitos para una vivienda vacacional en Canarias, es importante aclarar algunas definiciones. La primera y más relevante es qué se considera una vivienda vacacional en esta comunidad autónoma.
Esta definición se encuentra claramente establecida en el Decreto 113/2015, el cual aprobó el Reglamento de viviendas vacacionales. Textualmente, este decreto establece que una vivienda vacacional es una propiedad que se alquila en su totalidad a terceros. Es decir, no se puede alquilar solo una parte del inmueble. Además, este alquiler debe realizarse de manera temporal y habitual, y la vivienda debe estar amueblada y equipada para su uso inmediato.
En este punto, quizás te preguntes: "¿a qué se refiere con alquiler temporal y habitual?". Pues bien, según el decreto, la propiedad debe alquilarse al menos dos veces al año o, en su defecto, una vez al año de forma recurrente durante varios años seguidos. Solo cumpliendo con estos requisitos, una propiedad puede ser considerada vivienda vacacional según la legislación vigente en Canarias.
Además de establecer el tiempo y la recurrencia, el decreto también regula la forma en que éstas propiedades pueden ser comercializadas. Se considera que una vivienda vacacional es comercializada a través de canales de oferta turística, como plataformas digitales especializadas (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, entre otras). Publicitar la vivienda en estos medios implica el cumplimiento de ciertos requisitos legales, como la transparencia en los precios y la información clara sobre las condiciones del alquiler.
Adaptación del modelo de alquiler vacacional a las particularidades del territorio canario
El modelo de alquiler vacacional en Canarias debe ajustarse a la legislación vigente, teniendo en cuenta las particularidades del territorio insular. Debido a la fragilidad de sus ecosistemas y la existencia de espacios protegidos, se han establecido regulaciones específicas para equilibrar el desarrollo turístico con la protección del entorno y el acceso a la vivienda para los residentes.
Uno de los aspectos clave de la normativa es la limitación de la edificación destinada a alquiler vacacional y la prohibición de este tipo de alojamientos en suelos protegidos. Además, la legislación en materia de suelo busca garantizar que una parte significativa de las viviendas en zonas urbanas se destinen a uso residencial, evitando la saturación del mercado inmobiliario.
Asimismo, los controles sobre la comercialización de viviendas vacacionales a través de plataformas digitales aseguran que estas propiedades cumplan con los estándares de calidad, accesibilidad y sostenibilidad requeridos. De este modo, el modelo de alquiler vacacional en Canarias se adapta a su contexto específico, garantizando tanto la competitividad del sector turístico como el bienestar de la comunidad local.
Conoce la ley de vivienda vacacional en Canarias
Ahora que ya tienes clara la definición de vivienda vacacional, hablemos un poco de las leyes. Todo esto antes de entrar en los requisitos. Y es que actualmente existe una nueva ley al respecto de las viviendas vacacionales en Canarias. Así que, debes conocerla, pues entra en vigor con carácter urgente en mayo del 2025.
La normativa sobre viviendas vacacionales en Canarias se regía por el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento de 2010. Y también por el Reglamento de Viviendas Vacacionales de 2015. A su vez, también se seguía la Ley de Ordenación del Turismo de 1995 y otras regulaciones sobre habitabilidad y legalidad urbanística.
Sin embargo, pronto entrará en vigor la nueva ley llamada “Ley de Ordenación Sostenible de Uso Turístico de Viviendas”. ¿Y qué se pretende lograr con esta ley? Sencillo: se quiere equilibrar el crecimiento del turismo con el derecho de los residentes a una vivienda digna. Todo esto garantizando una regulación clara y sostenible.
Pero, ¿qué implica realmente esta nueva ley? ¿Cuáles son sus principales cambios y cómo puedes tú como propietario adaptarte a ellos?
Principales cambios en la nueva ley de vivienda vacacional en Canarias
Es importante aclarar que la normativa aún está en tramitación parlamentaria, por lo que podría sufrir modificaciones y los requisitos para la vivienda vacacional en Canarias podrían cambiar. A pesar de ello, ya se han definido algunos cambios clave:
Mayor control por parte de los ayuntamientos
Los ayuntamientos tendrán la facultad de decidir en qué zonas pueden establecerse nuevas viviendas vacacionales y en cuáles no. Esta medida busca evitar la sobresaturación de alojamientos turísticos y preservar una oferta equilibrada de viviendas residenciales para los habitantes locales. Además, se plantea la posibilidad de prohibir nuevas autorizaciones por un periodo de cinco años en zonas de mercado tensionado, con el objetivo de frenar la expansión descontrolada del alquiler vacacional.
Límites a la edificabilidad
Se establecerá un límite del 10% sobre el total de nuevas edificaciones que podrán destinarse a alquiler vacacional. En las “islas verdes” (El Hierro, La Gomera y La Palma), esta restricción podría ser aún más estricta debido a la fragilidad de sus ecosistemas, que deben ser protegidos.
Autorizaciones previas obligatorias
Para operar una vivienda vacacional en Canarias será imprescindible obtener una autorización por parte de los Cabildos Insulares. Además, estos organismos tendrán la responsabilidad de establecer planes de inspección para garantizar el cumplimiento de la normativa. También se reforzará la supervisión de las declaraciones responsables relacionadas con el turismo, con la participación de ayuntamientos y cabildos.
Prohibición en suelos protegidos
Las viviendas de uso turístico no podrán ubicarse en zonas de especial protección ambiental, incluyendo parques naturales y reservas. Con esta medida se busca conservar el valor paisajístico y ecológico de las islas, evitando impactos negativos en áreas de alta sensibilidad ambiental.
Reserva del suelo urbano para uso residencial
Se establecerá la obligación de reservar un porcentaje significativo del suelo urbano exclusivamente para uso residencial, con el fin de evitar la expansión descontrolada del alquiler vacacional y garantizar el acceso a la vivienda para los residentes locales. Esta medida contribuirá a mitigar la tensión en el mercado inmobiliario y a equilibrar la oferta de alojamiento.
Restricciones específicas en áreas con mercado tensionado
En aquellas zonas donde la demanda de vivienda sea especialmente alta y la oferta se vea reducida debido al auge del alquiler vacacional, se impondrán restricciones más estrictas. Estas podrían incluir la limitación de nuevas licencias, la revisión de las existentes y la implementación de medidas de control sobre la oferta turística.
Requisitos de sostenibilidad y calidad
Las nuevas viviendas destinadas al alquiler vacacional deberán cumplir con estándares mínimos de calidad, seguridad y accesibilidad. Se exigirá una superficie mínima de 35 metros cuadrados y adaptaciones para personas con movilidad reducida, entre otros criterios.
Delegación de competencias de los cabildos
Los Cabildos Insulares podrán delegar parte de sus funciones de supervisión y gestión de la normativa en otras entidades, como colegios profesionales u organismos especializados. Esto permitirá una mejor distribución de responsabilidades y garantizará un control más eficiente sobre la vivienda vacacional. Asimismo, se establecerán mecanismos de control y auditoría para supervisar el correcto desempeño de estas entidades delegadas.
Competencias específicas de los cabildos
Los cabildos tendrán un papel central en la regulación del alquiler vacacional, incluyendo la supervisión de las autorizaciones, la implementación de planes de inspección y la gestión de sanciones en caso de incumplimiento. Además, serán responsables de coordinar con los ayuntamientos y otras administraciones para asegurar el cumplimiento normativo y la correcta aplicación de la nueva legislación.
Estos cambios reflejan la intención de establecer un mayor control sobre la vivienda vacacional en Canarias, asegurando un equilibrio entre el desarrollo turístico, la protección del entorno y el acceso a la vivienda residencial para los ciudadanos.
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Requisitos vivienda vacacional Canarias
Ahora bien, conociendo las leyes y las modificaciones que pronto entrarán en vigor, veamos los requisitos. Estos requisitos vivienda vacacional en Canarias continuarán siendo los mismos aún con la nueva ley. Sin embargo, fueron añadidos también otros requisitos que debes conocer. Veamos todo lo que necesitas para convertir tu propiedad en una vivienda vacacional.
La presentación de diversos documentos, como planos y declaraciones, es esencial para cumplir con los requisitos legales.
1. Cédula de habitabilidad
Este documento certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, incluyendo integridad estructural que abarca:
- Condiciones higiénicas y de salubridad.
- Servicios básicos de agua, electricidad y saneamiento.
- Superficie mínima de 35 metros cuadrados. Es importante notar que antes era solicitada una superficie mínima de 25 metros cuadrados. Sin embargo, esto cambiará con la nueva ley vivienda vacacional Canarias.
- Altura de techos de al menos 2,5 metros.
Esta célula de habitabilidad deberás solicitarla con un técnico autorizado, quien emitirá el certificado de habitabilidad. Posteriormente, se tramita en el ayuntamiento correspondiente.
2. Contar con los equipamiento obligatorios
Las viviendas vacacionales deben contar con el siguiente equipamiento:
- Cerradura interior en puertas de acceso.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Dormitorios con camas individuales de 90 cm o de matrimonio de 135 cm. Además, deben tener ropa de cama completa, persianas o cortinas, iluminación independiente y perchas.
- Los baños deben tener toallas (una de baño y una de mano por huésped). Además, es necesario que cuenten con espejo, portarrollos, secador de pelo y alfombrilla. Sin mencionar que es importante contar con sistema para impedir la salida de agua en la ducha.
- Otros equipos como horno o microondas, cafetera, vajilla y cubertería, utensilios de limpieza. También se debe contar con plancha y tabla de planchar.
3. Seguro de responsabilidad civil
Si quieres cumplir con todos los requisitos vivienda vacacional, no olvides tener seguro. Es obligatorio contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros.
4. Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es obligatorio y debe incluirse en los anuncios y contratos de alquiler. Esto es cierto tanto en la nueva ley vivienda vacacional Canarias, como en la que está vigente actualmente.
5. Registro de viajeros
Es obligatorio registrar a todos los huéspedes en la base de datos de las autoridades competentes. Pero además, como propietario debes remitir la información en un plazo máximo de 24 horas tras su llegada.
6. Señalización y hojas de reclamaciones
Otros de los requisitos de vivienda vacacional Canarias es que deben tener señalizaciones. Ellas incluyen:
- Placa distintiva en la entrada con su número de registro general turístico.
- Cartel informativo con teléfonos de emergencias.
- Hojas de reclamaciones a disposición de los clientes.
7. Publicidad de precios
La publicidad de precios es un aspecto fundamental en la regulación de las viviendas vacacionales en Canarias. Según la ley, los precios de las viviendas vacacionales deben estar expuestos adecuadamente en el alojamiento y no pueden ser superiores a los anunciados en el resto de canales donde se promocione la vivienda. Esto significa que los propietarios deben asegurarse de que los precios que se muestran en la publicidad sean los mismos que se aplican en la realidad.
Además, la ley establece que la publicidad de precios debe ser clara y transparente. Los propietarios deben proporcionar información precisa sobre los servicios y características de la vivienda, incluyendo la superficie útil, el número de habitaciones y baños, la ubicación y los servicios adicionales que se ofrecen. Esto no solo garantiza la transparencia, sino que también ayuda a los huéspedes a tomar decisiones informadas.
Es importante destacar que la publicidad de precios está sujeta a la regulación de la Comunidad Autónoma de Canarias. Los propietarios deben cumplir con las normas establecidas para evitar sanciones. Asegurarse de que la información sea precisa y coherente en todos los canales de promoción es esencial para cumplir con la ley y mantener la confianza de los huéspedes.
Nuevos requisitos vivienda vacacional Canarias
Además de las normativas previas, con la nueva ley vivienda vacacional Canarias hay otros requisitos a considerar. Y es que, a partir de mayo del 2025 las nuevas viviendas destinadas a alquiler turístico tienen que cumplir con:
- Tener una antigüedad mínima de 10 años.
- Obtener una autorización municipal.
- Cumplir con normativas de salubridad, seguridad y sostenibilidad.
- No estar ubicadas en suelos protegidos.
A su vez, para los propietarios y gestores que ya tienen viviendas en alquiler, las implicaciones serán distintas. Y todo esto dependiendo de su situación. Así que, si ya eres propietario de una vivienda vacacional, podrás continuar y de manera indefinida, siempre y cuando cumplas con la normativa anterior. Sin embargo, no podrás transferir la licencia a otro propietario en caso de venta.
A su vez, los gestores podrán seguir operando por un período inicial de cinco años. Aunque ese periodo es prorrogable a diez si se cumplen los nuevos requisitos. Durante este tiempo, deberán adaptar sus viviendas a la normativa vigente para poder continuar con su actividad a largo plazo.
Tributación de las viviendas vacacionales
La tributación de las viviendas vacacionales es un tema complejo que depende de varios factores, incluyendo la ubicación de la vivienda, el tipo de uso que se le da y la duración del alquiler. En general, las viviendas vacacionales están sujetas a la tributación en la Comunidad Autónoma de Canarias, y los propietarios deben cumplir con las obligaciones fiscales establecidas.
Según la ley, las viviendas vacacionales están sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). El IRPF se aplica a los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda, mientras que el IGIC se aplica a la prestación de servicios relacionados con el alquiler, como la limpieza y el mantenimiento. Es crucial que los propietarios mantengan un registro detallado de todos los ingresos y gastos relacionados con la vivienda vacacional para cumplir con estas obligaciones fiscales.
Es importante destacar que la tributación de las viviendas vacacionales puede variar dependiendo de la situación específica de cada propietario. Por ello, es recomendable consultar con un profesional en materia fiscal para asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales establecidas. Un asesor fiscal puede proporcionar orientación personalizada y ayudar a evitar posibles sanciones por incumplimiento.
Régimen sancionador
El régimen sancionador para las viviendas vacacionales en Canarias es establecido por la ley y se aplica a los propietarios que incumplen con las normas y regulaciones establecidas. Las sanciones pueden variar dependiendo de la gravedad del incumplimiento y pueden incluir multas, suspensiones y revocaciones de licencias.
Según la ley, los propietarios que incumplen con las normas de publicidad de precios, requisitos de uso y condiciones de alquiler pueden ser sancionados con multas que van desde los 1.000 a los 10.000 euros. Además, los propietarios que no cumplan con las obligaciones fiscales establecidas pueden ser sancionados con multas y el pago de intereses. Estas sanciones buscan garantizar que todos los propietarios operen dentro del marco legal y protejan los derechos de los consumidores.
Es importante destacar que el régimen sancionador está diseñado para proteger los derechos de los consumidores y asegurarse de que los propietarios cumplan con las normas y regulaciones establecidas. Los propietarios deben asegurarse de cumplir con todas las normativas para evitar sanciones. Mantenerse informado y actualizado sobre las leyes y regulaciones vigentes es esencial para operar una vivienda vacacional de manera legal y exitosa en Canarias.
Críticas a la nueva ley vivienda vacacional Canarias
No es de extrañar que el sector del alquiler vacacional ha reaccionado con preocupación ante estas nuevas regulaciones. Tanto propietarios como gestores consideran que podrían afectar negativamente a la economía local y al turismo.
De hecho, La Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV) teme que la reducción en la oferta de alojamientos encarezca los precios. Y como consecuencia, esto afecte a los pequeños propietarios que dependen de estos ingresos.
Además, la posibilidad de que las autorizaciones sean revocadas con facilidad genera incertidumbre. Y como ocurre con cualquier mercado, esto podría frenar nuevas inversiones.
Sin mencionar que los requisitos adicionales y la necesidad de obtener autorizaciones podrían aumentar los trámites administrativos. Lo que dificultaría la gestión de las viviendas vacacionales. Los ayuntamientos tendrán que equilibrar los usos turísticos y residenciales para cumplir con la nueva normativa.
Realmente, la nueva ley vivienda Canarias supone un punto de inflexión para el alquiler vacacional en la comunidad autónoma de Canarias. Si bien su objetivo es garantizar un turismo sostenible y proteger el acceso a la vivienda, también genera incertidumbre. La adaptación a estas nuevas reglas será clave para seguir operando con éxito en el mercado del alquiler vacacional en Canarias.
Paso a paso para que tu vivienda sea reconocida como vacacional
Ahora que tienes una idea de los requisitos, ¿Cuál es el paso a paso? ¿Qué debes seguir para que tu vivienda sea reconocida como vacacional? Pues bien, primero debes registrarla oficialmente. El proceso es sencillo si sigues estos pasos.
1. Reúne la documentación
- Escrituras o contrato de compraventa para acreditar la propiedad.
- Alta en el IGIC, usando el modelo 400 en el epígrafe 1685.
- Certificado de eficiencia energética.
- Planos de la vivienda.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Declaración responsable.
2. Presenta la declaración responsable
Este documento informa a la administración que vas a alquilar tu vivienda con fines turísticos. Debes presentarlo en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Canarias. Sin este paso, no puedes operar legalmente.
3. Inscripción en el Registro de Turismo
Una vez presentada la declaración responsable, tu vivienda se inscribirá automáticamente. Recibirás un número de registro obligatorio para anunciar tu alojamiento en plataformas como Airbnb o Booking.
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