Renta Corta: ¿De qué va este modelo de negocio?

La renta corta es un concepto cada vez más popular en el mercado inmobiliario, sobre todo, en aquél que se dirige a los turistas o que es altamente dinámico. A grandes rasgos, este modelo de negocio se centra en arrendar propiedades por periodos cortos de tiempo. La popularidad creciente de los alquileres a corto plazo y de plataformas como Airbnb y Booking han transformado la búsqueda de alojamientos de manera notable.

Si bien entender qué es la renta corta parece muy simple, poner en marcha este modelo de negocio puede ser desafiante. Por ello es que hemos preparado esta guía donde, a través de nuestra experiencia en iGMS, te contaremos cómo puedes explotarlo al máximo.

¿Qué es la renta corta?

La renta corta, o también llamada arrendamiento de corta estancia, se refiere al alquiler temporal de un inmueble por un periodo corto de tiempo. Dicho periodo puede ir desde una sola noche hasta, en algunos casos, un par de meses. A diferencia de los arrendamientos tradicionales, que suelen establecerse por plazos de un año o más, la renta corta se caracteriza por su flexibilidad tanto para propietarios e inquilinos.

Su principal objetivo es hacer que la ocupación de propiedades sea más simple para los inversionistas permitiendo un alto dinamismo en el uso de los bienes inmuebles. Esto con el propósito de adaptarse a los mercados dinámicos y muy cambiantes. Como veremos más adelante, estos incluyen a los entornos escolares, universitarios, profesionales y, por supuesto, a los viajeros y turistas. La tecnología facilita la conexión entre el anfitrión y la persona interesada en alquilar, destacando la importancia de tener acceso a un dispositivo móvil y conexión a internet.

¿Qué propiedades son ideales para la renta corta?

Por su dinamismo, las propiedades que generalmente se destinan para las rentas de corto plazo son aquellas que cumplen 3 características: Ser cómodas, funcionales y accesibles.

Los apartamentos céntricos, viviendas vacacionales, estudios y lofts suelen ser muy demandados, especialmente si están bien amueblados y cuentan con una buena ubicación. De igual forma, las propiedades para estudiantes suelen ser más rentadas cuando están bien ubicadas. Una propiedad ideal debe contar con una zona de estar, baño y espacio para cocinar, todos separados de los espacios compartidos.

Y es que las personas que realizan el alquiler de estas propiedades generalmente buscan comodidad, facilidad para moverse y un espacio seguro. Por eso suelen elegir propiedades en el centro de una ciudad, aunque esto implica pagar un poco más.

¿Qué mercados son los más rentables para este modelo de negocio?

Dentro de este modelo de negocio, podemos encontrar 3 principales mercados los cuáles destacan tanto por su tamaño como por la rentabilidad que ofrecen.

Mercado turístico

El mercado turístico, sin lugar a dudas, es considerado como el más lucrativo para las rentas cortas y con mayor crecimiento de la demanda. Solo basta con ver la cantidad de propiedades que se ofertan en plataformas como Airbnb, Booking o Expedia.

Hoy en día, existe un gran segmento de viajeros que prefieren apartamentos, casas y lofts antes de hoteles, ya sea por el precio, comodidad, flexibilidad o libertad que ofrecen. Por ello es que en ciudades como Barcelona y Madrid, el alquiler para turistas está en pleno crecimiento.

Algunas de las características más valoradas por este mercado son:

• Prefieren ubicaciones céntricas o cerca de atractivos turísticos.
• Buscan descuentos o mejores tarifas en rentas de mayor plazo.
• Priorizan la comodidad, las instalaciones y mobiliario.
• El espacio es muy importante para tener una estancia cómoda.
• Factores como Wifi, estacionamiento, registro rápido, etc. Influyen en la decisión de arriendos.

Mercado estudiantil

Otro de los mercados en auge para los arriendos cortos de propiedades es el mercado estudiantil. Es decir, estudiantes que se trasladan a una ciudad para ingresar a alguna institución educativa. Tal es su crecimiento que incluso vemos este tipo de proyectos en plataformas como Airbnb.

En este mercado, resalta el hecho de que muchos padres optan por rentar una habitación o propiedad para que sus hijos puedan vivir en la ciudad en la que estudian. Para ellos, tanto el precio como la cercanía al colegio, universidad o centro educativo es muy importante.

Generalmente, el arriendo dura solo el tiempo del curso, por ejemplo, durante toda la carrera, unos años o unos meses. Los contratos, además, suelen renovarse en periodos cortos de tiempo como cada año o cada semestre.

Los principales factores de decisión para este mercado son:

• La cercanía de la propiedad con el centro educativo.
• Que tengan lo básico para ser funcionales y cómodos.
• La seguridad de sus hijos.
• El precio de la renta y requisitos de alquiler.

Mercado profesional (solteros)

Por último, existe un mercado al que cada vez más empresas inmobiliarias están volteando a ver, el de los profesionales que viven solos. Aquí podemos incluir a freelances, independientes o personas que se mudaron de ciudad por su empleo, para realizar proyectos temporales, etc.

Este tipo de profesionales, suele buscar propiedades cómodas, en zonas seguras, pero también, con un costo de alquiler bajo. Para ellos, por ejemplo, basta con un loft o un pequeño piso para vivir pues lo hacen en solitario.

Además, de que la conectividad es un papel crucial pues más vale estar ubicado cerca de una parada del bus, una avenida transitada o el metro. Así, pueden desplazarse rápidamente a su trabajo.

Entre los puntos más destacados de este mercado son:

• Viven solos por lo que no necesitan grandes espacios.
• Les agrada la comodidad, la seguridad y la buena ubicación.
• Priorizan el tener medios de transporte y movilidad cerca.

Beneficios de la renta corta como modelo de negocio

Si no ofreciera ventajas sobre otros modelos de negocio, el arriendo de corta duración no estaría creciendo tanto en plataformas como Airbnb. De acuerdo con nuestros clientes, estos son algunos de los beneficios que ofrece la renta de corto plazo:

Para los dueños de una propiedad

Ingresos adicionales

Esta forma de alquiler permite generar ingresos extras con propiedades que, de otra forma, podrían estar vacías y perdiendo su valor. Incluso permite rentarlas por ciertas temporadas o fechas y el resto del año, usarlas.

Flexibilidad

El propietario tiene la libertad de decidir cuándo alquilar su vivienda y cuando no. Quizás pueda usarla durante la temporada baja de turismo y alquilarla cuando aumenta la demanda de alojamiento.

Aprovechamiento de temporadas altas

En ciudades con mucho turismo, las tarifas pueden ajustarse según la demanda. Al haber un mayor auge de viajeros, es posible aumentar el precio y por tanto, mejorar tus ingresos.

Mantenimiento constante

Al estar habitada regularmente, la propiedad se mantiene en mejores condiciones que si estuviera desocupada. También se reduce el riesgo de que la propiedad sea invadida o robada. Una buena conexión entre el anfitrión y el inquilino puede ayudar a mantener la propiedad en mejores condiciones.

Para los inquilinos

Variedad de opciones

Las personas pueden encontrar desde habitaciones económicas en departamentos o casas hasta propiedades de lujo. Esto hace que la elección sea más sencilla y ad hoc a las necesidades de cada persona.

Comodidad y privacidad

En comparación con los hoteles, una propiedad ofrece más libertad y, a menudo, acceso a comodidades como cocina y áreas comunes como piscinas o estacionamiento, así como ubicaciones más privadas en edificios o zonas de alta plusvalía.

Ahorro

Para estancias largas, este tipo de arriendos suele ser más económico que un hotel. Además, de que si puedes cocinar, puedes hacer más barata tu estadía comparada con un alojamiento convencional. Esto ofrece una mejor relación costo-valor.

Experiencia local

Los inquilinos pueden vivir experiencias como locales, lo que es especialmente valioso entre el turismo. Además, de que muchos propietarios pueden brindar experiencias y realizar actividades únicas para sus inquilinos.

Desafíos de los arriendos de corto plazo

A pesar de sus beneficios, la renta corta también presenta ciertos desafíos que tanto propietarios como inquilinos deben considerar. Si bien no son desventajas directas, sí que pueden ser importantes obstáculos a superar.

Para los propietarios

Regulaciones legales

En muchas ciudades, la renta corta está sujeta a normativas y leyes, sobre todo, cuando se enfocan al turismo. Esto puede implicar trámites burocráticos y trabas para los inversionistas para cumplir con las reglas. Conforme crezca la demanda, se espera, crecerá la regulación.

Rotación frecuente

La constante entrada y salida de inquilinos puede generar un mayor desgaste en la propiedad. Además, de que no siempre te tocarán inquilinos confiables y respetuosos. También puede ser más complicada la administración de la propiedad si no tienes algún sistema que automatice las reservas, por ejemplo, a través de correo electrónico.

Costos adicionales

Este tipo de rentas puede implicar gastos de limpieza, mantenimiento, desgaste por el uso del mobiliario y, en algunos casos, servicios como internet o televisión por cable. Dichos costos podrían reducir tus ingresos y por tanto, tu rentabilidad.

Riesgo de impagos o daños

Aunque las plataformas suelen ofrecer garantías, siempre existe el riesgo de problemas con los inquilinos. Puedes toparte, por ejemplo, con daños a la vivienda y robos lo que pone en riesgo la inversión de los propietarios de estos proyectos. Una buena conexión entre el anfitrión y el inquilino puede ayudar a mitigar los riesgos de impagos o daños.

Para los inquilinos

Costos variables

Dependiendo de la temporada, los precios pueden ser muy volátiles, sobre todo, en ciudades muy populares para las vacaciones. El precio puede dispararse, así como pasa con los hoteles. Si elevas mucho tus precios podrías afectar tus ingresos y reservas.

Incumplimiento de expectativas

Algunas propiedades pueden no coincidir con las fotos o descripciones publicadas en las plataformas. De hecho, esto resulta muy común en edificios y casas rentadas por redes sociales.

Políticas de cancelación estrictas

Dependiendo de la plataforma o el propietario, las cancelaciones pueden no ser reembolsables para algunos viajeros. Además, de que algunos propietarios pueden solicitar de depósitos adicionales o documentos para el proceso de registro.

Operación y Gestión de la Renta Corta

Estrategias de gestión

1. Definir el objetivo: Es fundamental tener claro el propósito de la renta corta, ya sea para generar ingresos adicionales o maximizar la rentabilidad de la propiedad. Definir un objetivo claro ayudará a tomar decisiones más acertadas en cuanto a la gestión y promoción de la propiedad.
2. Establecer un presupuesto: Es esencial contar con un presupuesto detallado que incluya todos los gastos relacionados con la gestión de la propiedad, como mantenimiento, servicios y publicidad. Esto permitirá tener un control financiero y evitar sorpresas desagradables.
3. Seleccionar a los inquilinos: La selección cuidadosa de los inquilinos es clave para evitar problemas futuros. Es recomendable verificar la solvencia económica y la responsabilidad de los posibles inquilinos para asegurar una experiencia positiva.
4. Establecer un contrato: Un contrato claro y conciso es fundamental para evitar malentendidos. Este debe incluir la duración del alquiler, el precio, las responsabilidades de cada parte y cualquier otra condición relevante.

Herramientas tecnológicas

1. Plataformas de gestión: Utilizar plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo puede facilitar enormemente la gestión de las propiedades de renta corta. Estas plataformas ofrecen herramientas para la administración de reservas, comunicación con los inquilinos y gestión de pagos.
2. Herramientas de marketing: Promocionar la propiedad es crucial para atraer inquilinos. Utilizar redes sociales, publicidad en línea y otras herramientas de marketing digital puede aumentar la visibilidad de la propiedad y atraer más reservas.
3. Sistemas de pago: Establecer un sistema de pago seguro y eficiente es fundamental para garantizar que los ingresos de la renta corta se reciban de manera oportuna. Plataformas como PayPal, Stripe y transferencias bancarias son opciones confiables.

Relación con los inquilinos

1. Comunicación efectiva: Mantener una comunicación abierta y efectiva con los inquilinos es esencial. Responder rápidamente a sus preguntas y preocupaciones puede mejorar su experiencia y fomentar reseñas positivas.
2. Servicio al cliente: Ofrecer un servicio al cliente de alta calidad es fundamental para proporcionar una experiencia positiva. Esto incluye mantener la propiedad limpia, ofrecer comodidades básicas y estar disponible para cualquier necesidad que puedan tener los inquilinos.
3. Resolución de conflictos: Establecer un proceso claro para la resolución de conflictos puede ayudar a manejar cualquier problema que surja de manera efectiva. La comunicación y la negociación son claves para resolver disputas de manera amigable.

Regulación de la renta corta en España y América Latina

En España, la renta corta ha experimentado un gran crecimiento, sobre todo en ciudades como Barcelona, Madrid y destinos turísticos como las Islas Baleares. Esto mismo ha llevado a que el gobierno haya decidido regularlo. Según un informe de PwC encargado por Airbnb, los alquileres de corta duración representan solo el 0.5% del parque total de viviendas del país. A pesar de que los precios de alquiler han aumentado un 57% desde 2015, el estudio sugiere que la renta corta tiene un impacto limitado en este incremento. Un ejemplo claro es Barcelona, donde el número de alquileres de corta estancia se redujo un 56% entre 2020 y 2023 debido a regulaciones más estrictas, pero los precios de alquiler continuaron subiendo un 24% en ese mismo periodo.

Lo mismo sucede en zonas turísticas y ciudades muy grandes de Latinoamérica como la Ciudad de México o Cancún. Si bien los proyectos e inversionistas han hecho que el número de departamentos vacacionales y propiedades en Airbnb crezcan en comparación con el año pasado, las autoridades han buscado regular el auge de los mismos para que la plusvalía y la demanda de inmuebles no se alteren artificialmente. En México, la oferta de espacios para rentas de corta estancia en plataformas digitales creció un 38% entre 2019 y 2022, alcanzando aproximadamente 209,000 espacios disponibles. Sin embargo, en varias ciudades han surgido iniciativas para establecer regulaciones más estrictas y equilibrar el mercado inmobiliario. En Colombia, donde los ingresos por alquileres de corta estancia alcanzaron los 436 millones de dólares en 2023, las regulaciones también han sido un punto de debate, especialmente en destinos como Cartagena y Medellín.

Sin embargo, cada país y cada ciudad tiene su propia regulación en cuanto a la renta corta. Esto puede hacer que las reglas de arriendos cambien entre una ciudad o incluso, un distrito y otro. En América Latina, Brasil y México lideran la oferta de alquileres de corta estancia en la región, representando el 55% del total, lo que ha llevado a que tanto gobiernos como comunidades locales analicen y ajusten continuamente las normativas para este tipo de hospedaje.

Entre las reglas más importantes encontramos las siguientes:

Licencia turística

En muchas regiones, es obligatorio contar con una licencia como operador de una propiedad turística para poder alquilar una casa, piso o loft por estancias cortas. Esto debido a que la propiedad se puede considerar como un alojamiento turístico.

La licencia turística tiene como objetivo el garantizar que los viajeros están en un alojamiento seguro, confiable y regulado. Además, de que busca controlar el crecimiento desmesurado de estas propiedades.

Normas de convivencia

Si bien estas dependen incluso, de cada barrio o distrito donde se ubique la propiedad, es otra normativa a tomar en cuenta. Recuerda que, por ejemplo, el no cumplir con las normas de convivencia te puede llevar a sanciones, multas y clausuras.

Entre las reglas más frecuentes está el acceso a ciertos horarios, el volumen de la música, el número de huéspedes o la realización de fiestas. De igual forma, suelen haber restricciones relacionadas, por ejemplo, con el uso de amenidades e instalaciones.

Impuestos

Los ingresos obtenidos por la renta corta están sujetos al pago de impuestos, tanto a nivel estatal como de ciudad autónoma. Esto implica el tener que llevar un registro contable, así como realizar declaraciones de impuestos.

Además, de las regulaciones fiscales y el pago de impuestos, también es necesario emitir facturas para tus viajeros. Recuerda que además, deberás contar con distintas formas de pago como tarjetas de crédito, efectivo y transferencias.

Protección civil y sanidad

Si quieres cuidar tu inversión, también deberás de cumplir con la normativa relacionada con protección civil. Esto incluye, el reducir riesgos de accidentes, incluir señalética como la de salida de emergencias, así como añadir medidas de seguridad como extintores.

En cuanto a la sanidad, esto incluye el cumplir con normas relacionadas con el control de plagas, el manejo de residuos y la contaminación. Por ejemplo, una adecuada gestión de la basura y la limpieza de tus espacios.

Regulación de la renta corta en Colombia

La normativa sobre renta corta en Colombia varía considerablemente según el departamento o municipio donde se opere. Mientras que en ciudades turísticas como Cartagena y Medellín existen normativas específicas que exigen el registro de las propiedades en plataformas oficiales y el cumplimiento de requisitos de seguridad y convivencia, en otras localidades la regulación es más laxa o está en proceso de definición. Bogotá, por ejemplo, ha implementado restricciones en ciertas zonas para evitar la gentrificación y el impacto en la vivienda residencial. A nivel nacional, la Ley 1801 de 2016 (Código de Policía) establece reglas generales para la operación de alojamientos turísticos, pero la regulación específica queda en manos de cada administración local.

Uno de los principales desafíos para la regulación de las rentas cortas en Colombia es la diversidad de normas entre ciudades y departamentos, lo que genera incertidumbre para propietarios e inversionistas. Además, las leyes en este ámbito están en constante evolución debido al crecimiento acelerado del sector y las preocupaciones sobre su impacto en el acceso a la vivienda, la seguridad y la recaudación fiscal. Esta falta de uniformidad y claridad normativa puede dificultar la gestión de propiedades, ya que los requisitos pueden cambiar dependiendo de la ubicación, lo que obliga a los anfitriones a mantenerse actualizados y en cumplimiento con las disposiciones locales.

Tendencias y futuro del mercado

El mercado de la renta corta está en constante evolución, y es importante estar al tanto de las tendencias y cambios que se están produciendo en el sector.

Innovaciones en el sector

1. Tecnología: La tecnología está revolucionando el sector de la renta corta. Las plataformas de gestión y las herramientas de marketing digital están cambiando la forma en que se gestionan las propiedades, haciendo que el proceso sea más eficiente y accesible para los propietarios.
2. Sostenibilidad: La sostenibilidad es una tendencia creciente en el sector de la renta corta. Los propietarios están buscando formas de reducir su impacto ambiental, como el uso de energías renovables, la implementación de prácticas de reciclaje y la oferta de experiencias más sostenibles a los inquilinos.
3. Personalización: La personalización es cada vez más importante en el sector de la renta corta. Los propietarios están buscando formas de ofrecer experiencias únicas y personalizadas a los inquilinos, desde la decoración de la propiedad hasta la oferta de servicios adicionales como tours locales o recomendaciones personalizadas.

Esperamos que esta información sea útil para ti. Recuerda que la renta corta es un modelo de negocio que requiere una gestión efectiva y una comprensión profunda del mercado y las tendencias que se están produciendo en el sector.

Consejos para propietarios interesados en la renta corta

Si estas pensando aprovechar el auge de este tipo de proyectos, es importante tomar en cuenta estos consejos para garantizar que el valor de tu inversión esté protegido.

Conoce las regulaciones locales

Antes de ofrecer tu propiedad en alquiler, es importante revisar cuál es la normativa a cumplir. Desde la obtención de las licencias de operación hasta la adecuación de los espacios y las declaraciones de impuestos.

De esta forma, evitarás que toda tu inversión se vea en riesgo por alguna multa o clausura de tus departamentos, casas o pisos por no cumplir con la normativa de tu ciudad. Conocer las regulaciones locales es crucial para el éxito de cualquier proyecto de vivienda relacionado con la renta corta.

Cuida la presentación de tu propiedad

Recuerda que para muchos, el amor empieza por los ojos por lo que ver fotos de calidad de una propiedad limpia y ordenada puede ser más atractivo que fotos con poca luz y de espacios vueltos un caos.

Además de las fotos y videos, es importante añadir descripciones completas y detalladas con todas las especificaciones y beneficios de alquilar tus espacios. Así podrás aumentar el número de reservas y las ganancias para tus inversionistas.

Ofrece un servicio de calidad

Responde rápidamente a las consultas, mantén la propiedad limpia y ofrece comodidades básicas para que tus huéspedes confíen en ti.

También te recomendamos brindar una experiencia superior, por ejemplo, dando consejos o realizando actividades adicionales. Esto hará que tus inquilinos se sientan felices y quieran volver a tu propiedad.

Conclusión

La ocupación de propiedades por períodos cortos de tiempo puede ser una forma muy lucrativa de inversión si se gestiona adecuadamente la propiedad. Además, de ofrecer ventajas como una mayor flexibilidad para inquilinos y viajeros. Con nuestro software iGMS podrás mejorar la gestión de tus rentas y brindar una gran experiencia a tus inquilinos mientras mejores tu rentabilidad.

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