Viviendas turísticas: Hogares de ensueño, préstamos inteligentes y normativa para anfitriones

No hay nada más gratificante que hacer realidad la casa de tus sueños. Para lograr este objetivo, asegurar una propiedad en Airbnb puede ser tu mejor opción. No solo te ayuda a realizar tu sueño de comprar una casa de vacaciones, sino que este tipo de propiedad también puede convertirse en tu negocio de alquiler a corto o largo plazo, ofreciendo alojamiento a turistas.

En este artículo, examinaremos más de cerca el mercado de casas vacacionales y la financiación de Airbnb:

• Por qué deberías solicitar financiación;
• Qué opciones de financiación están disponibles; y
• Cómo asegurar el préstamo adecuado para Airbnb;
• Normativa para anfitriones de viviendas turísticas.

¿Listo? ¡Vamos a sumergirnos!

Una mirada más cercana al mercado de alquiler de casas vacacionales y la financiación de Airbnb

El mercado de alquiler de casas vacacionales ha estado en auge. La ocupación de casas vacacionales se ha vuelto cada vez más popular en todo el mundo. Según un informe reciente de Grand View Research:

El tamaño del mercado global de alquileres vacacionales está proyectado para crecer de $82.63 mil millones de USD en 2022 a $119.01 mil millones de USD para 2030. Se prevé que logre una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 4.7%.

Airbnb, el líder en la industria de alquileres vacacionales, comenzó en 2007 cuando los compañeros de cuarto Brian Chesky y Joe Gebbia alquilaron la sala de estar de su apartamento en San Francisco.

Airbnb pronto se expandió al extranjero con su primera operación en Hamburgo, Alemania. En 2020, se hizo pública después de haber comenzado como una empresa privada. En 2022, sus ingresos globales alcanzaron los $8.4 mil millones de USD —¡y el resto es historia!

En España, Airbnb ha tenido un impacto significativo con miles de anuncios en ciudades como Madrid y Barcelona. Según Ruby Home Luxury Real Estate, Airbnb encabeza la lista de la industria con aproximadamente siete millones de anuncios en 220 países, seguido por Booking.com (con más de seis millones de anuncios) y Expedia (con dos millones de anuncios).

Entendiendo en qué consiste la financiación de Airbnb

Dado el crecimiento del mercado de alquileres vacacionales, es una buena idea capitalizarlo e invertir en una propiedad de Airbnb. Luego, puedes poner la propiedad en el mercado inmobiliario para alquiler vacacional a corto o largo plazo.

Pero, ¿qué pasa si no tienes suficiente capital para comprar una propiedad de Airbnb? Ahí es donde entra la financiación de préstamos para casas vacacionales en la escena inmobiliaria.

Para los no iniciados, la financiación de Airbnb implica asegurar un préstamo de un banco, una agencia gubernamental u otra institución financiera para comprar una propiedad de Airbnb para negocios de alquiler.

Los préstamos de Airbnb están diseñados específicamente para inversores en propiedades de alquiler que buscan comprar una propiedad para alquilarla en la plataforma de Airbnb. Ten en cuenta que la financiación de Airbnb viene:

• En varios tipos;
• De diferentes prestamistas;
• Con costos y precios variados; y,
• Con diferentes términos.

Razones principales para solicitar financiación de Airbnb

Ahora, puedes preguntarte cuál es el valor de la financiación de Airbnb. En su mayoría, tomas esta opción cuando necesitas comprar una propiedad y no tienes el dinero para pagarla por completo.

Pero, como anfitrión de Airbnb, puedes obtener un préstamo para amueblar o renovar tu propiedad existente. También puedes hacerlo para aprovechar tu capital, lanzar un negocio de alquiler o cubrir tus gastos operativos. Además, la financiación puede ayudarte a aumentar la capacidad de tu propiedad, permitiéndote escalar tu negocio de alquiler y maximizar el número de huéspedes que puedes alojar.

Dicho esto, aquí están las principales razones por las que los anfitriones de Airbnb buscan una financiación adecuada:

Comprar una propiedad

Por supuesto, quieres hacer realidad tu hogar soñado comprando la mejor propiedad de Airbnb. Desde allí, puedes convertirla en tu casa de vacaciones y alquilarla de vez en cuando. Es importante considerar que, para que una propiedad sea adecuada para alquileres de Airbnb, debe cumplir con los requisitos de una vivienda de uso turístico. Esto incluye seguir las regulaciones y procedimientos específicos de cada región de España, como la documentación necesaria, el proceso de solicitud y las obligaciones del propietario. Además, es crucial conocer las limitaciones en cuanto al número de plazas permitidas, que definen la capacidad máxima de ocupantes en las propiedades turísticas.

La financiación de Airbnb te ayuda a comprar una nueva propiedad para tu negocio de alquiler en Airbnb. Si ya tienes una, puedes tener una segunda hipoteca para expandir tu negocio inmobiliario como inversor.

Renovar tu propiedad

Como anfitrión de Airbnb, necesitas mantener tu propiedad de alquiler en excelente estado. Es importante cumplir con la normativa vigente en cuanto a las regulaciones y requisitos para las renovaciones de propiedades. Si necesitas dinero para reparaciones del hogar, mejoras o actualizaciones, entonces obtener un préstamo te ayudaría.

Financiar costos operativos

Como anfitrión de Airbnb, lidias con muchos gastos. Piensa en los gastos de marketing y publicidad, tarifas de limpieza de la casa, costos de mantenimiento de la propiedad e incluso el salario de tu administrador de propiedad para la gestión de Airbnb. Es crucial tener información detallada y guías claras sobre cómo manejar estos costos operativos. Si te quedas corto en esto, siempre puedes buscar financiación.

Descubre qué opciones de financiación de Airbnb están disponibles en la siguiente sección.

 

Opciones de financiación para anfitriones de Airbnb

Invertir en una propiedad de Airbnb es una decisión empresarial sabia. No solo te permite poseer una casa, sino que también te permite asegurar una propiedad para tu negocio de alquiler.

Antes de cosechar los beneficios de tus propiedades de inversión y del negocio de alquiler de Airbnb, primero debes buscar financiamiento para la compra de tu propiedad. Además, es crucial cumplir con los requisitos legales, como obtener el registro de turismo. Este proceso incluye obtener el código de registro, presentar la documentación necesaria, cumplir con las regulaciones y notificar a las autoridades sobre cualquier cambio en la propiedad o cese de la actividad turística.

Aunque las asociaciones específicas de Airbnb pueden variar según el país, en España y México los anfitriones pueden aprovechar las siguientes opciones:

1. Líneas de crédito y préstamos a través de bancos asociados

Airbnb ha colaborado con entidades financieras locales en varios países para ofrecer líneas de crédito y préstamos específicamente diseñados para anfitriones. Es recomendable revisar la página oficial de Airbnb y los comunicados locales para conocer las ofertas disponibles en cada país.

2. Subvenciones y programas de incentivos locales

En algunos casos, Airbnb ha trabajado con gobiernos locales para ofrecer subvenciones o programas de incentivos para anfitriones que mejoren sus propiedades de alquiler a corto plazo. Es útil estar al tanto de cualquier anuncio de Airbnb relacionado con programas locales.

3. Préstamos bancarios tradicionales

Si bien no son directamente ofrecidos por Airbnb, los préstamos personales y de reforma del hogar de bancos locales pueden ser una opción viable para los anfitriones que buscan mejorar o expandir sus propiedades.

4. Plataformas de préstamos P2P y Fintech

Plataformas de préstamos entre particulares y empresas fintech pueden proporcionar opciones de financiamiento más flexibles y accesibles. Airbnb a veces colabora con estas plataformas para ofrecer opciones personalizadas para los anfitriones.

Recomendaciones para los Anfitriones

• Investigar opciones locales: Dado que las asociaciones y programas pueden variar, es importante que los anfitriones revisen las opciones de financiamiento disponibles en su región específica.
• Revisar las condiciones: Es crucial entender las condiciones de cualquier financiamiento, incluyendo tasas de interés, plazos de devolución y cualquier impacto en los ingresos futuros.
• Consultar con Airbnb: Los anfitriones pueden ponerse en contacto directamente con Airbnb o revisar la sección de recursos y ayuda en el sitio web de Airbnb para obtener información actualizada sobre las opciones de financiamiento disponibles.

Como puedes ver, tienes varias opciones para financiar la compra de tu propiedad de Airbnb. Pero, ¿cómo puedes tomar una decisión informada en bienes raíces?

Descubre consejos prácticos para elegir la mejor opción de financiación para tu propiedad de Airbnb en la siguiente sección.

 

Cómo asegurar la financiación adecuada para Airbnb

Antes, has aprendido mucho sobre en qué consiste la financiación de Airbnb y qué opciones de préstamo están disponibles. Ahora, es momento de saber cómo asegurar el financiamiento adecuado para tu propiedad de Airbnb.

Para ello, es fundamental reunir y comparar la información de diferentes prestamistas. Asegúrate de obtener toda la información necesaria sobre las tasas de interés, términos del préstamo y requisitos específicos de cada prestamista.

Sigue nuestros pasos cruciales a continuación:

1. Estudia el mercado local de Airbnb:

El primer paso es estudiar el mercado de alquiler de casas vacacionales en el área donde reside tu posible propiedad de Airbnb. Este movimiento es particularmente crucial si buscas comprar una casa por primera vez y alquilarla después. Más aún si planeas renovar o remodelar tu propiedad de alquiler vacacional existente para estar al día con las tendencias del mercado en España.

Adam Garcia, propietario de The Stock Dork, aconsejó realizar la debida diligencia para su inversión en propiedades de Airbnb. “Antes de seleccionar una casa potencial y buscar la financiación adecuada, debes asegurarte de que valga la pena hacerlo. ¿Está prosperando el mercado de alquileres vacacionales en tu localidad? ¿Valdrá la pena comprar una propiedad de Airbnb en esta área a largo plazo?”

2. Evalúa tu salud financiera:

Después de estudiar el mercado de alquiler de casas vacacionales, puedes comenzar a examinar tu tasa hipotecaria y tus finanzas. Estás buscando financiación porque no puedes pagarla en su totalidad. Pero la pregunta más crítica es: ¿puedes reembolsarla a largo plazo?

Dicho esto, evalúe lo siguiente:

• Estado financiero: Es mejor evaluar su situación financiera actual para ver cuánto necesita para su préstamo de Airbnb. ¿Tiene suficientes ahorros y un fondo de emergencia? ¿Le permite su ingreso familiar acceder a beneficios de seguridad social y asistencia financiera? Considere el número de métricas financieras que pueden influir en su capacidad de pago.
• Fuente de ingresos: Por supuesto, debe evaluar de dónde proviene su dinero, ya sea de su empleo regular o de una empresa, para asegurar un flujo constante de ingresos por alquiler. Esto debería permitirle pagar su préstamo a largo plazo.
• Gastos financieros: No solo debe considerar sus ingresos por alquiler, sino también examinar sus gastos. Piense en los gastos de alimentación, costos de transporte y facturas regulares que paga. Considere la educación de sus hijos, los gastos de estilo de vida y otros gastos futuros que puedan impactar el pago de su préstamo.
• Puntuación de crédito: Finalmente, enfóquese en su puntuación de crédito o historial crediticio, ya que esto determinará la aprobación o denegación de su préstamo por parte del prestamista. También le ayudará a decidir qué tipo de financiamiento obtener para su inversión en propiedades de Airbnb.

3. Solicita cotizaciones y compara opciones de préstamo:

En este punto, debes estar totalmente decidido a invertir en una propiedad de Airbnb y obtener un préstamo. Entonces, es momento de buscar prestamistas potenciales que puedan ofrecerte el mejor trato. Mientras haces tu investigación, comienza a solicitar cotizaciones de préstamo de diferentes prestamistas. Desde allí, toma el tiempo necesario para revisar y comparar opciones de financiación. Recuerda que la presentación de las solicitudes de préstamo se realiza en línea y requiere una firma electrónica, por lo que necesitarás un certificado digital homologado.

Harry Anapliotis, escritor en Rental Center Crete, sugiere revisar varias opciones de préstamo. “Debe ser muy crítico con lo que estos prestamistas ofrecen. Además del monto del préstamo, verifique el plazo del préstamo, el pago inicial, la tasa de interés, el pago contractual mensual (MCP) y la cuenta de depósito en garantía, ya sea de impuestos o de seguro. Si es posible, consulte a un experto en bienes raíces para ayudarle a tomar una decisión informada.”

4. Considera todos los gastos a largo plazo:

Volvamos a la premisa original: estás buscando financiación para comprar una propiedad para tu negocio de alquiler de Airbnb. Esto significa que podrías tener reservas de efectivo para comprar esta propiedad y alquilarla después. Sin embargo, eres responsable de reembolsar el préstamo durante un período de tiempo.

Aquí está el detalle: además del pago contractual mensual (MCP), debe estar preparado para todos sus ingresos por alquiler de Airbnb y gastos comerciales. Probablemente tenga una lista de inventario para alquiler vacacional, sin mencionar todos los gastos relacionados, tales como los siguientes:

• Mantenimiento y limpieza regular: Una vez que tenga la propiedad de alquiler, será responsable de limpiar y mantener la propiedad. Por lo tanto, debe estar listo para los costos de limpieza y mantenimiento asociados con su propiedad de alquiler de Airbnb.
• Reparación y mejora de la propiedad: Para que su propiedad de alquiler de Airbnb sea rentable, a veces debe realizar algunas reparaciones y mejoras. Cabe destacar que las renovaciones vienen con gastos inevitables. Recuerde, una mejora en la estética y funcionalidad de la propiedad vacacional se traduce en rentabilidad para su negocio de alquiler.
• Marketing y publicidad: Por supuesto, desea asegurarse de que su propiedad de Airbnb se reserve todo el tiempo. Un marketing y publicidad robustos pueden ayudarle a aumentar la tasa de ocupación de su Airbnb. Sin embargo, a veces requieren inversiones monetarias.
• Impuesto sobre la propiedad: Andrew Pierce, CEO de LLC Attorney, sugiere mantenerse al tanto de sus obligaciones fiscales. “Claro, pueden sumarse a los gastos de su propiedad vacacional. Sin embargo, no pagar sus impuestos llevará a consecuencias legales y sanciones considerables.”
• Seguro de la propiedad: Shawn Plummer, CEO de The Annuity Expert, destaca la importancia de obtener un seguro para propiedades de alquiler de Airbnb. “No solo lo protege legalmente de cualquier responsabilidad sobre la propiedad, sino que también evita que sufra pérdidas financieras.”
• Precio de la financiación: Es crucial considerar el precio de la financiación a largo plazo. Esto incluye no solo el interés del préstamo, sino también otros costos asociados que pueden afectar su rentabilidad. Asegúrese de evaluar todos los precios involucrados para mantener su negocio de alquiler de Airbnb sostenible.

5. Busca y elige la propiedad de Airbnb adecuada:

Buscar financiación para una casa vacacional es una cosa; buscar la propiedad de inversión adecuada es otra. Antes de trabajar con el prestamista adecuado que ofrece el mejor trato, debes encontrar una propiedad que puedas permitirte y que valga la pena para tu negocio de alquiler de Airbnb.

Jim Pendergast, vicepresidente senior de altLINE Sobanco, recomienda hacer una investigación exhaustiva antes de elegir una propiedad vacacional. “Debe considerar varios factores como el mercado de alquileres, la ubicación, la funcionalidad, la estética, la capacidad y los competidores. Al final del día, ¿de qué sirve su préstamo para la casa de vacaciones si elige la propiedad equivocada? El dinero que pidió prestado no vale la pena para la propiedad en la que ha invertido.”

6. Trabaja con un agente inmobiliario confiable:

El sector inmobiliario, en general, es una industria compleja de navegar. Y esto se aplica al mercado de alquiler de casas vacacionales. Además de eso, está seleccionar el prestamista adecuado y obtener el mejor trato para la financiación de Airbnb. Entonces, ¿qué mejor manera de proceder con este esfuerzo que contratar a un agente inmobiliario?

Nathan Smith, CCIM de Austin Tenant Advisors, sugiere consultar a expertos en bienes raíces. “Puede trabajar con agentes inmobiliarios que pueden ayudarlo a tomar decisiones informadas. También pueden referirlo a una red de prestamistas que pueden ofrecerle las mejores ofertas de préstamos. A partir de ahí, pueden ayudarlo a decidir qué préstamo asegurar para su propiedad de inversión.”

Además, los agentes inmobiliarios tienen un conocimiento profundo de las regulaciones y condiciones establecidas por cada comunidad autónoma. Esto es crucial, ya que cada comunidad autónoma establece sus propios requisitos para los propietarios de alojamientos turísticos, asegurando que cumpla con todas las normativas locales.

Haciendo realidad tu casa de ensueño a través de un préstamo inteligente

No hay duda del valor de una propiedad de vacaciones para hacer realidad tu sueño de comprar una casa de vacaciones. Pero antes de realizar este sueño, debes solicitar un préstamo inteligente. ¡La financiación de viviendas con el prestamista adecuado es clave!

Como aspirante a anfitrión de Airbnb, entiende en qué consiste la financiación de Airbnb y cómo funciona exactamente.

Para empezar, elige una de las opciones de financiación discutidas anteriormente, ya sea pagos mensuales de hipoteca, préstamo DSCR, HELOC o préstamo para pequeñas empresas. Asimismo, considera los factores clave que pueden impactar tus decisiones de financiación, como el pago inicial, la tasa de interés, los términos de reembolso y todos los demás requisitos.

Más importante aún, sigue nuestros pasos cruciales para asegurar el préstamo adecuado para Airbnb. Además, no olvides cumplir con los requisitos legales, como obtener el registro de turismo en tu región, ya sea en Andalucía, Cataluña, Navarra o Comunidad Valenciana. Esto incluye obtener el código de registro, presentar la documentación necesaria, cumplir con las regulaciones y notificar a las autoridades sobre cualquier cambio en la propiedad o cese de la actividad turística.

Con todos estos consejos y pasos, ¡puedes hacer realidad tu sueño de tener una propiedad de alquiler vacacional!

Normativa y requisitos para vivienda de uso turístico en España

En España, la regulación de las viviendas turísticas está descentralizada y cada comunidad autónoma (CC.AA.) tiene su propia normativa. Estas leyes autonómicas establecen la clasificación de los establecimientos turísticos, los derechos y obligaciones de las empresas y usuarios, y las medidas de promoción y disciplina en el sector turístico.

Existen dos principales tipos de viviendas turísticas: los Apartamentos Turísticos (AT), que son edificios gestionados por empresas y cumplen con requisitos específicos como la recepción y la clasificación por llaves, y las Viviendas de Uso Turístico (VUT), alquiladas de manera intermitente por particulares a través de plataformas como Booking o Airbnb.

Para operar legalmente, tanto las empresas de AT como los propietarios de VUT deben registrarse y cumplir con los requisitos establecidos en la Declaración Responsable ante el organismo autonómico correspondiente, asegurando así que las viviendas cumplan con las normativas vigentes y ofrezcan las comodidades mínimas requeridas. Cada comunidad autónoma tiene sus particularidades en cuanto a los requisitos y procedimientos específicos, por lo que es crucial consultar la normativa local para el cumplimiento adecuado de las leyes.

Para obtener información detallada sobre la normativa y guía para registrar tu vivienda turística en cada localidad de España, visita nuestro artículo: Requisitos para vivienda de uso turístico en España

Al invertir y dirigir cualquier negocio de alquiler vacacional, es crucial ser lo más eficiente posible mediante la simplificación y automatización de las actividades diarias del negocio para tener un mayor control de los costos. El software de alquiler vacacional como iGMS ayuda a los anfitriones a gestionar múltiples cuentas y anuncios, mejorar la comunicación con plantillas automatizadas y crear informes esenciales sobre los resultados de tu negocio en minutos entre otras cosas, ofreciendo herramientas sólidas para cada aspecto de la gestión de sus alquileres vacacionales.