Airbnb sin licencia turística: Lista de verificación para cumplir con las Normas Airbnb y con la ley

Antes de anunciar tu propiedad en Airbnb, es una buena idea hacer algo de investigación. Primero, debes verificar si existen reglas específicas con respecto a los alquileres a corto plazo en tu ciudad. Si no eres el propietario real de la propiedad de alquiler, no está de más verificar tu contrato de arrendamiento. En muchos casos, no se permite el subarrendamiento y podrías terminar siendo desalojado si comienzas a alquilar tu propiedad a huéspedes de Airbnb.

Las reglas y directivas de Airbnb varían mucho de un lugar a otro, dado que a menudo se basan en las leyes locales para alquileres a corto plazo en cada ubicación. Dicho esto, hay algunas reglas generales que se aplican a la mayoría de los lugares que puedes utilizar como punto de partida para determinar si tu anuncio está permitido o no.

Aquí están las cosas principales que debes buscar al verificar si tu anuncio cumple.

¿Qué es una licencia de alquiler vacacional?

Una licencia de alquiler turístico o permiso de turista es un permiso otorgado por el gobierno que permite a un propietario operar una residencia para servir como alojamiento turístico. La autoridad para hacer cumplir los permisos de vacaciones está en manos de las comunidades autónomas del país. Sin embargo, los municipios pueden regular esta cuestión. Se ha vuelto común en muchos de estos lugares, particularmente en aquellos que atraen a los turistas más grandes a nuestro país.

Airbnb sin licencia turística, ¿Cuáles son las sanciones por alquilar sin licencia turística?

La retirada de una propiedad sin licencia de turismo podría llevar a graves sanciones y puede llegar a más de € 60k en España. Esta sanción varía de un grupo a otro (por ejemplo, Madrid, Andalucía o Valencia), pero suele ir acompañada de multas sustanciales, el requisito de suspensión de las actividades turísticas y, posiblemente, la pérdida de bienes. Por lo tanto, cualquier propietario de una casa de vacaciones necesita la documentación y los permisos de turista necesarios.

Los alquileres turísticos sin licencia son un acto peligroso e ilegal que podría imponer considerables consecuencias jurídicas y financieras. Aunque en España, es común que los turistas alquilen sin sus licencias.

Requisitos y procesos para obtener una licencia turística en España

Para obtener una licencia turística en España, el turista está obligado a cumplir las condiciones de la Comunidad Autónoma donde se encuentra la propiedad. El proceso de obtención de licencias dura entre 1 y 3 meses y a veces puede ser difícil de completar debido a la necesidad de cumplir con los requisitos, incluida la seguridad y la higiene. Una opción ideal para obtener la licencia de turismo se puede obtener utilizando empresas de gestión de apartamentos turísticos que ofrecen asistencia y asesoramiento durante la adquisición y gestión de la licencia.

El proceso para obtener la licencia de alquiler vacacional en España puede variar según la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad. Sin embargo, hay ciertos pasos generales que suelen ser comunes en la mayoría de las regiones.

En España se sigue una estructura similar en todo el país aunque pueden variar algunos requisitos según la comunidad autónoma y el municipio. Estos son los pasos para obtener la licencia de alquiler vacacional en cualquier lugar de España:

1. Notifica a las autoridades

Presenta una declaración responsable que incluya detalles sobre la propiedad, el propietario, la capacidad de alojamiento, el período de actividad y el modelo de gestión.

2. Cumple con los requisitos

Estos requisitos abarcan desde el mobiliario completo y la adecuación de la vivienda para su uso inmediato hasta aspectos como la ventilación directa al exterior y la presencia de electrodomésticos adecuados. Es fundamental contar con un baño acorde al número de personas que se alojarán y garantizar que la vivienda cumpla con las normas correspondientes para el alquiler vacacional.

3. Inscríbete en el Registro de Turismo

Inscribe tu propiedad en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma correspondiente. Necesitarás mostrar el número de registro en cualquier actividad de promoción o comercialización de la vivienda vacacional.

Algunos de los documentos necesarios para realizar el tramite son:

• Pago de tasas correspondientes, un requisito común en todas las comunidades autónomas, como Andalucía, Madrid, Canarias, Valencia y Cataluña.
• Cédula de habitabilidad, que demuestra el cumplimiento de los estándares de habitabilidad y uso de la vivienda.
• Seguro de responsabilidad civil para proteger al propietario ante reclamaciones por daños o lesiones.
• Prueba de propiedad o permiso del propietario para utilizar la vivienda con fines vacacionales.
• Informe Técnico del Edificio (ITE) en algunas comunidades, como Madrid y Cataluña.
• Licencia de Primera Ocupación, especialmente relevante en comunidades como Valencia y Andalucía.
• Certificado de Eficiencia Energética, requerido para todas las propiedades en venta o alquiler en España.
• Registro en el Registro Turístico en algunas regiones, como las Islas Canarias.
• Certificación de Seguridad contra Incendios, en función del tamaño y tipo de propiedad en determinadas regiones.

Es esencial estar al tanto de cualquier cambio en las regulaciones locales, ya que estas pueden actualizarse periódicamente y afectar los requisitos para obtener la licencia. Te recomiendo contactar directamente al ayuntamiento o a las autoridades locales para obtener información precisa y actualizada sobre el proceso en tu área específica, ya que cada comunidad autónoma tiene sus propias especificaciones y requisitos adicionales.

Lista de verificación de 9 pasos para cumplir con las Normas Airbnb

1. Verifica las reglas de alquiler a corto plazo

El primer paso para determinar si tu anuncio será permitido según las reglas de Airbnb es conocer exactamente qué reglas y regulaciones de Airbnb se aplican a los alquileres a corto plazo en tu área.

No todos los gobiernos locales permiten Airbnb o el intercambio de hogares, mientras que en otros lugares existen leyes para regular la práctica a través de licencias comerciales, regulaciones de zonificación y ordenanzas hoteleras.

Airbnb ha creado algunas páginas de ayuda locales para proporcionarte una guía preliminar. Aquí tienes algunos ejemplos:

¿Qué regulaciones se aplican a mi ciudad? | Centro de ayuda de Airbnb

Anfitrión responsable en España o México (desplázate hacia abajo para ver la sección de directivas de tu ciudad)

Si tienes dificultades para encontrar esta información en línea, considera comunicarte directamente con las oficinas de tu gobierno local. Al hacerlo, es posible que descubras que las reglas son realmente diferentes dependiendo de la ciudad exacta en la que vives.

Incluso podrías descubrir que solo hay un par (o posiblemente ninguna) restricción con respecto a los alquileres vacacionales en tu ciudad. Así que podrás proceder a anunciar tu propiedad sin obstáculos.

2. Obtén los permisos y licencias necesarios

Muchas ciudades en América del Norte requieren que obtengas permisos y una licencia comercial antes de comenzar a operar tu negocio de Airbnb. Si bien los requisitos exactos pueden variar, a menudo no hay diferencia entre alquilar una habitación en tu hogar y tener varias propiedades anunciadas en Airbnb.

Serás considerado propietario de un negocio inmobiliario por tu gobierno local. Dependiendo de tu ubicación, estos documentos pueden tener nombres diferentes, como ‘licencia comercial’, ‘licencia de impuesto de hospedaje’, ‘permiso de uso de la tierra’ o ‘certificado de TOT’. Si tienes más de una propiedad, incluso si están ubicadas dentro del mismo estado, es posible que debas obtener diferentes licencias o permisos para cada propiedad antes de que pueda ser anunciada en Airbnb.

3. Verifica las reglas de impuestos

En algunas jurisdicciones fiscales, Airbnb está obligado a cobrar el impuesto local de ocupación en tu nombre. Sin embargo, en otros lugares, los anfitriones de Airbnb son los únicos responsables de asegurarse de que se paguen los impuestos necesarios con sus ganancias de Airbnb.

También es posible que necesites registrarte para obtener un número de identificación fiscal para pagar estos impuestos en las fechas de vencimiento correspondientes. Es vital que comprendas que las reglas de impuestos no siempre están cubiertas explícitamente por Airbnb, pero aún así estarás obligado a pagarlos.

4. Asegúrate de cumplir con las regulaciones de seguridad y seguros

Una vez que hayas determinado qué documentos necesitas para comenzar un negocio de Airbnb, también deberás asegurarte de que tu propiedad cumpla con las normativas correspondientes. Cada ubicación tiene sus propias regulaciones de seguridad para los inquilinos, como asegurarse de que estén instalados detectores de humo o de que la propiedad tenga una salida de incendios, para proteger a los huéspedes de Airbnb en caso de emergencia.

Asegúrate de haber realizado las renovaciones necesarias en tu propiedad y obtenido el seguro adecuado para garantizar la seguridad de los huéspedes.

Después de obtener la documentación requerida, es hora de asegurarte de que tu propiedad cumpla con las regulaciones locales de seguridad. Cada región tiene diferentes regulaciones de seguridad para los inquilinos. Por ejemplo, es posible que se te exija instalar detectores de monóxido de carbono, extintores de incendios y botiquines de primeros auxilios, o proporcionar un camino bien iluminado hacia la entrada.

Otro punto crucial es invertir en el seguro adecuado. Las pólizas de seguro para el hogar estándar pueden no cubrir alquileres a corto plazo, por lo que es esencial verificar tu póliza existente o considerar la compra de cobertura adicional.

Algunas compañías de seguros ofrecen pólizas específicamente diseñadas para propiedades de alquiler a corto plazo. Recuerda, asegurar la seguridad de tus huéspedes no solo cumple con la ley, sino que también contribuye a críticas positivas y a que los huéspedes regresen.

5. Sé un buen vecino

Como anfitrión de Airbnb, mantener relaciones de vecindad amistosas no es solo una regla de Airbnb, sino también una práctica que ayuda al funcionamiento fluido de tu negocio de alquiler. Familiarízate con las regulaciones locales sobre ruido y horas de silencio, y comunícalas claramente a tus huéspedes. Nada molesta más a los vecinos que los ruidos fuertes, especialmente cuando suceden después de horas.

Una forma efectiva de comunicar tus expectativas es a través de las reglas de la casa de Airbnb. Elaborar una lista de reglas de la casa integral establecerá límites claros y evitará posibles malentendidos. Por ejemplo, si no se permiten huéspedes no registrados, indícalo claramente en tus reglas de la casa.

Si no estás seguro de qué incluir, mira ejemplos de reglas de la casa de Airbnb de otra página de anuncio exitosa similar a tu propiedad. Aquí tienes algunos ejemplos comunes:

• No fiestas ni eventos
• No música alta
• No mascotas (o reglas específicas sobre amigos peludos si se permiten)
• No fumar (las colillas de cigarrillos son muy dañinas para el medio ambiente) (si no estás de acuerdo con que los huéspedes fumen adentro, pero permites fumar afuera, asegúrate de cobrar por la limpieza adicional)
• Respeto por los vecinos (manteniendo bajos los niveles de ruido, especialmente durante ciertas horas)
• No huéspedes no registrados sin aprobación previa antes del check-in

Recuerda regularmente a los huéspedes sobre las reglas de la casa, especialmente aquellas relacionadas con el ruido, los huéspedes no registrados y el respeto por el vecindario. Es fundamental reforzar estas reglas tanto antes de su llegada como durante su estadía, ya sea en persona, por correo electrónico o a través del sistema de mensajería de Airbnb.

En 2021, Airbnb prohibió permanentemente las fiestas en cualquier propiedad anunciada en Airbnb. Como anfitrión, tendrás que demostrar que has hecho todo lo posible para evitar fiestas y si descubres que tus huéspedes están organizando una fiesta, deberás informarlo rápidamente a Airbnb.

6. No intentes exagerar la renta

La precisión y la transparencia son clave al crear la página de tu anuncio en Airbnb. Sin embargo, también es importante destacar tu propiedad entre la competencia. Dedica tiempo a elaborar un título llamativo y una descripción detallada que resalte las características y comodidades únicas de tu propiedad.

En la sección de reglas de la casa, asegúrate de establecer clara y concisamente lo que esperas de tus huéspedes para mantener un ambiente seguro y respetuoso.

La Política de contenido de Airbnb es bastante directa: si un anuncio es engañoso o proporciona detalles engañosos, será eliminado de la plataforma. En otras palabras, las fotos, la descripción y el título de tu propiedad deben cumplir totalmente las expectativas de los huéspedes.

Recuerda ser honesto sobre posibles inconvenientes, como una calle transitada cercana, escaleras sin ascensor o un baño pequeño. Esta honestidad evita críticas negativas de huéspedes que se sienten engañados y aprecian saber exactamente qué esperar.

7. Comprende los riesgos y las sanciones por incumplimiento

Es crucial comprender los posibles riesgos y sanciones que conlleva no seguir las reglas. El incumplimiento de las reglas de Airbnb o las regulaciones locales puede llevar a consecuencias graves, desde multas y penalizaciones de las autoridades locales hasta ser demandado por huéspedes o vecinos insatisfechos.

Además, Airbnb puede suspender o eliminar anuncios que no cumplan con las normas de la plataforma, lo que puede afectar significativamente tu negocio de alquiler.

8. El papel de las empresas profesionales de administración de vivienda turística

Muchos anfitriones deciden trabajar con empresas profesionales de administración de propiedades, especialmente si tienen múltiples propiedades o viven lejos de su propiedad de alquiler. Estas empresas manejan todos los aspectos del proceso de alquiler, desde configurar y administrar anuncios hasta interactuar con los huéspedes y ocuparse de problemas de mantenimiento. Pueden asegurarse de que tu propiedad cumpla con la ley, reduciendo el riesgo de problemas o sanciones.

Estas empresas también pueden ayudar a optimizar tus anuncios para tener más visibilidad, gestionar estrategias de precios para maximizar los ingresos y proporcionar informes detallados para seguir el rendimiento de tu negocio de alquiler.

Aunque hay un costo involucrado, muchos anfitriones encuentran que los beneficios y la tranquilidad que reciben valen la inversión.

9. Mantente actualizado con las noticias sobre alquileres a corto plazo

Grandes ciudades han estado imponiendo limitaciones a las propiedades de alquiler a corto plazo durante años. Los gobiernos locales han aprobado leyes y regulaciones destinadas a limitar la duración de la estadía y disuadir a los posibles huéspedes de elegir propiedades de alquiler vacacional en lugar de hoteles clásicos.

Las ciudades más grandes pueden cambiar ocasionalmente sus regulaciones y si no estás al tanto, cumplir con la ley será extremadamente difícil.

Conclusión

Una vez que cumplas con la ley y hayas cubierto todos estos pasos importantes para determinar si se permite tu página de anuncio en Airbnb, estarás listo para crear tu anuncio y comenzar a ganar dinero. En el futuro, recuerda mantenerte al día con los nuevos requisitos y regulaciones introducidos por Airbnb o las autoridades locales.

Para asegurarte de no perderte nada importante y mantener el control sobre tu negocio, opta por un software de alquiler vacacional. Software como iGMS agilizará tus operaciones de rutina para que puedas dedicar tu tiempo a aspectos más vitales de tu negocio. Con iGMS, podrás:

• Gestionar sin problemas tus múltiples propiedades en Airbnb, Booking.com y Vrbo/HomeAway. También puedes añadir otros canales usando iCal.
• Encontrar y responder rápidamente a los mensajes de tus huéspedes usando un buzón unificado y plantillas de mensajes automatizados.
• Automatizar el proceso de revisar a tus huéspedes.
• Utilizar un conjunto de herramientas de gestión de reservas directas para manejar reservas provenientes de fuentes distintas a las plataformas de alquiler de propiedades.
• Recibir pagos de forma segura y crear facturas utilizando la integración de iGMS con Stripe.
• Automatizar las limpiezas y asignar tareas a los miembros de tu equipo.
• Crear informes simples y profesionales para hacer un seguimiento de la eficiencia de tu negocio.