Alquilar o comprar para revender: ¿Cuál es la mejor inversión?

Hoy en día, existen muchas rutas diferentes que puede tomar al comprar una propiedad. Han quedado atrás los días en que su única opción era comprar y mantener propiedades. Claro, todavía puede hacer eso, pero cada vez más inversores inmobiliarios están comprando propiedades con el propósito de alquilarlas o con la intención de renovar las casas y revenderlas.

No solo ofrecen las inversiones inmobiliarias varias opciones, sino que, en comparación con otras oportunidades de inversión como las acciones, los rendimientos relacionados con la propiedad de alquiler o la inversión en la compra y venta de casas pueden ser más fáciles de predecir. Dependiendo de la ubicación que tenga en mente, también pueden estar disponibles incentivos fiscales potenciales.

Para ayudarlo a identificar la mejor estrategia de inversión para su estilo de vida, aquí hay un resumen de renovar para revender propiedades vs alquilarlas. Si decide construir riqueza complementándola con ingresos por vivir de alquiler propio, asegúrese de leer hasta el final para obtener consejos prácticos sobre cómo alquilar casas y otras propiedades.

¿Qué es una inversión en bienes raíces?

Una inversión en bienes raíces se refiere a gastar dinero en una propiedad con la esperanza de obtener ganancias o ingresos continuos en forma de alquiler.

La inversión en bienes raíces podría incluir la renovación de una propiedad en mal estado para su reventa, mantener la propiedad inmobiliaria para su crecimiento en valor con el tiempo o administrar la propiedad para obtener ingresos por inversión en alquiler. También podría involucrar la combinación de esas estrategias, como el método CRRRR (comprar, rehabilitar, rentar, refinanciar, repetir).

¿Qué es una propiedad en alquiler?

Una propiedad en alquiler es una propiedad inmobiliaria que es comprada por un inversor inmobiliario pero habitada por otros inquilinos a cambio de un pago, basado en un acuerdo de alquiler. Esto puede aplicarse a propiedades residenciales o comerciales y puede alquilarse para diversos fines (por ejemplo, como alquileres vacacionales u oficinas comerciales) y por diferentes períodos de tiempo.

Una propiedad en alquiler se considera una forma de ingreso pasivo. Esto significa que cada mes puede generar ingresos, incluso si se encuentra a mitad del mundo, al alquilar una casa sus propiedades a inquilinos o huéspedes.

No todas las propiedades en alquiler son pasivas en el sentido de que no se necesita trabajo, porque las propiedades en alquiler seguirán teniendo tareas regulares que deben ser manejadas. Sin embargo, con la ayuda de tecnología como el software de alquiler vacacional, muchas de estas tareas pueden automatizarse, lo que permite a los propietarios de propiedades en alquiler concentrarse en otras actividades mientras su propiedad de inversión genera ingresos pasivos.

¿Cómo Funciona la compra de Propiedades?

Cuando se renueva una propiedad para revender, el objetivo es comprar a bajo precio y aumentar el valor de la propiedad mediante su reparación y mejora. De esta manera, puede venderla por más de lo que pagó originalmente.

Puede comprar una propiedad por menos del valor de mercado porque los propietarios han experimentado dificultades financieras o puede adquirir una propiedad que necesita mucho cuidado y atención (también conocida como una propiedad para renovar).

Con el primer enfoque, pasará mucho tiempo buscando propiedades cuyos propietarios ya no puedan pagar la hipoteca y estén cerca de la ejecución hipotecaria (también conocidas como propiedades en dificultades o remates). Uno de los beneficios de esta estrategia es que estos tipos de propiedades pueden no requerir tanto capital adicional para las necesidades de reparaciones como lo necesitarán las verdaderas propiedades para renovar.

Dicho esto, puede ser algo extremadamente gratificante remodelar una propiedad para renovar, aunque lleva tiempo. Si está pensando en renovar una propiedad, debe contemplar aproximadamente seis meses para el proceso, y si se realiza como un trabajo secundario, casi todo su tiempo libre estará dedicado a este proyecto.

Renovar casa vs alquilar casa: ¿Cuál es la diferencia?

A diferencia del alquiler de casas, renovar propiedades se considera un ingreso activo. Esta es una de las principales diferencias entre las dos inversiones inmobiliarias. Un ingreso activo significa que obtiene dinero a cambio de completar un trabajo. Por otro lado, con un ingreso pasivo, puede seguir generando efectivo sin participar activamente.

Aunque generalmente se acepta como tal, técnicamente renovar propiedades no se clasifica como inversión inmobiliaria, ya que debe realizar un trabajo considerable antes de poder obtener las posibles recompensas. Claro, es posible que no esté renovándola usted mismo, pero aún así pasará mucho tiempo en otras tareas clave como obtener los permisos necesarios y posiblemente supervisar el proyecto. De hecho, podría llevar tanto tiempo como un trabajo de día.

Esto significa que renovar casas también se considera una inversión a corto plazo, mientras que un negocio de alquiler que se enfoca en alquilar propiedades se considera una inversión a largo plazo.

Ventajas y desventajas de administrar propiedades en alquiler

Administrar propiedades en alquiler puede ser un negocio lucrativo que ofrece una serie de beneficios. Aquí hay algunos de los principales pros y contras a considerar al tomar una decisión de inversión:

Pros: Mayor retorno de la inversión

Como podrá generar un ingreso mensual y obtener ganancias cuando decida vender la propiedad, puede esperar un mayor retorno de la inversión. Además, como no tiene prisa por vender la propiedad (como es el caso al renovar propiedades), puede vender cuando el mercado inmobiliario esté a su favor.

Pros: Ingreso pasivo continuo

Como se mencionó antes, una de las principales diferencias es que alquilar propiedades se considera un ingreso pasivo. Esto también es uno de sus mayores beneficios. Cuando es propietario de una vivienda o propiedad en alquiler, puede seguir con su trabajo diario y ganar un ingreso constante adicional.

Pros: Aumento del valor de la propiedad con el tiempo

La mayoría de las veces, el valor de la propiedad tiende a aumentar con el tiempo. Luego, si tiene suerte y la compra durante un mercado de compradores y la vende cuando es un mercado de vendedores, seguramente obtendrá aún más ganancias.

Pros: Beneficios fiscales

En los Estados Unidos, los ingresos que genera a través de propiedades en alquiler están gravados a una tasa más baja. Además, también podrá deducir ciertos gastos relacionados con el precio de la vivienda propiedad, como tarifas de administración de propiedades y reparaciones, lo que ayudará a reducir aún más su obligación fiscal.

Luego, una vez que decida vender su propiedad, pagará impuestos según la tasa de ganancias de capital a largo plazo, que también es más baja (si poseía la propiedad durante al menos un año). Estos beneficios no están disponibles para aquellos que eligen renovar una propiedad.

Contra: Riesgo de baja ocupación

Dependiendo de la ubicación de su propiedad, podría enfrentar problemas de baja ocupación que afectarán sus ingresos. Dicho esto, incluso si su propiedad está ubicada en una zona popular, es probable que haya momentos en que su propiedad esté desocupada. Lo que hace que esta situación sea tan desafiante es que aún deberá pagar los intereses hipotecarios y otros gastos mensuales recurrentes, como el seguro, incluso si sus ingresos para ese mes son más bajos o posiblemente cero.

En cuanto a la ocupación, también existe el riesgo de alquilarla a inquilinos problemáticos. Encontrar inquilinos de calidad no es tan fácil como uno espera. No solo pueden causarle más estrés, sino que si dañan la propiedad, tendrá gastos adicionales que podrían afectar negativamente sus ganancias.

Contra: Requiere más tiempo

Si bien alquilar propiedades se considera un ingreso pasivo que puede generar de forma remota, aún hay trabajo que requerirá tiempo y esfuerzo considerable. Si elige no trabajar con una empresa de administración de propiedades, deberá dedicar tiempo a tareas rutinarias como encontrar inquilinos, comunicarse con ellos, reparar electrodomésticos averiados o atender emergencias de la propiedad fuera del horario laboral, como una tubería rota.

Contra: Requiere seguro, mantenimiento y reparaciones continuas

No solo necesitará invertir tiempo en lidiar con el mantenimiento y las reparaciones, sino que también es un costo que deberá tener en cuenta.

Ventajas y desventajas de remodelar casas

Renovar casas puede sonar muy atractivo. Antes de renunciar a su trabajo para remodelar propiedades, aquí están los pros y contras que necesita conocer.

Pros: Retorno de inversión más rápido

El tiempo promedio que lleva renovar una casa es de aproximadamente seis meses, y eso es si ya lo ha hecho antes. Si es la primera vez que renueva una casa, puede esperar que el proceso tarde un poco más, tal vez más de un año. De cualquier manera, una de las principales ventajas que ofrece este enfoque es que puede obtener un retorno de inversión más rápido. Después de vender la propiedad, tendrá una suma considerable de capital que puede utilizar para otras inversiones.

De hecho, no solo obtendrá un retorno más rápido, sino que como su capital está comprometido por un período más corto, se considera una estrategia más segura que las acciones. A diferencia del mercado inmobiliario, el mercado de valores es volátil y puede cambiar significativamente en cuestión de un día. Sin embargo, eso no significa que no deba diversificar su cartera de inversiones, ya que esto le brinda la mejor oportunidad de ver un rendimiento. Sitios web como Alpha Spread, con su lema «inversión fundamental simplificada», pueden ayudarlo a comenzar en el juego de las acciones.

Pros: Menos molestias

Si bien deberá dedicar mucho tiempo a renovar la propiedad usted mismo o supervisar a los contratistas, generalmente tiene menos problemas que al alquilar propiedades. Cuando alquila una propiedad a corto plazo, tiene la responsabilidad de encontrar huéspedes, cobrar el pago y asegurarse de que la propiedad se mantenga en perfectas condiciones, por nombrar solo algunas tareas clave del día a día.

Pros: Sin costos de mantenimiento continuo

A diferencia de las propiedades en alquiler, no tendrá costos de mantenimiento continuo que incluir en su presupuesto. Después de vender la propiedad, se irá con su dinero duramente ganado. Los costos de mantenimiento serán responsabilidad del nuevo propietario de la propiedad.

Contra: Costos totales potencialmente más altos

Los costos de compra y reparación pueden sumarse rápidamente a una suma significativa. Además, también deberá tener en cuenta posibles costos inesperados. Luego, está la carga adicional de los costos de transacción que pueden reducir su margen de beneficio al comprar y vender la propiedad.

Contra: Ingresos variables únicos

Cuando voltea propiedades, el único dinero que ganará es cuando venda la propiedad. Claro, esto puede ser una cantidad generosa, pero perderá la oportunidad de obtener ingresos de alquiler continuos durante varios años.

Contra: Impuestos más altos

Debido a que las propiedades se dan vuelta rápidamente, podría significar que tendrá que pagar más impuestos. En los Estados Unidos, el impuesto a las ganancias de capital a corto plazo se aplica a una propiedad que se vendió en menos de un año después de su compra. Las ganancias que obtenga con la compra se gravarán como ingresos ordinarios, lo que significa que la tasa impositiva también será más alta.

Comprar o alquilar: ¿Cuál es el mejor enfoque para la inversión en bienes raíces?

Cuando se trata de decidir entre renovar propiedades para vender y alquilar propiedades, no hay un enfoque de inversión correcto. En última instancia, sus objetivos determinarán qué ruta tiene más sentido. Por ejemplo, si desea que los bienes raíces sean una parte integral de su cartera de inversión en general, tendrá más sentido para usted conservar su propiedad por más tiempo al alquilarla, siempre y cuando esté listo para la gestión continua.

¿Cómo empiezo a alquilar propiedades?

Una vez que haya pensado en los pros y contras de cada tipo de inversión en propiedad, es posible que se sienta interesado en alquilar propiedades. Aquí están los pasos clave para ayudarlo a comenzar:

1. Decida si desea seguir la ruta de alquiler a largo plazo o a corto plazo

Si compra una propiedad con el objetivo de alquilarla, tiene dos enfoques. Puede alquilarla a corto plazo o a largo plazo. Al igual que con la comparación entre renovar propiedades y alquilar propiedades, ambos enfoques tienen sus propios conjuntos de pros y contras.

En general, las propiedades de alquiler a corto plazo requieren más trabajo pero son más rentables en promedio. Sin embargo, para que esta estrategia sea exitosa, debe estar bien gestionada y ubicada en una zona popular con alta demanda.

2. Obtenga las licencias necesarias e investigue las regulaciones locales

Si el alquiler a corto plazo le resulta más atractivo, también deberá investigar primero las regulaciones locales para el alquiler a corto plazo. Dependiendo de la ubicación de su propiedad, es posible que tenga limitaciones en cuanto a la cantidad de días que puede alquilar su propiedad en un año. También es posible que se le exija vivir en el lugar.

Después de haber estudiado cuidadosamente las leyes locales, también debe verificar si necesita obtener licencias. Una vez más, según su ubicación, es posible que deba solicitar una licencia comercial general y/o una licencia de alquiler a corto plazo.

3. Compre y amueble una propiedad con un gran potencial de alquiler

Cuando voltea una propiedad, su enfoque se limita a mejorar el edificio en sí. Por otro lado, al alquilar una propiedad, también deberá prestar atención a aspectos como los muebles, las comodidades y el acceso.

La ubicación también desempeñará un papel mucho más importante. Las mejores ciudades para propiedades de alquiler a corto plazo son seguras y ofrecen una serie de comodidades populares, como playas, restaurantes y parques nacionales. Si desea comprar una propiedad en una ciudad popular, también debe considerar la competencia. Si es demasiado intensa, tendrá más dificultades para garantizar una alta tasa de ocupación, una de las principales desventajas de los alquileres de propiedades.

Para amueblar su propiedad, puede esperar gastar desde $20,000 hasta $90,000 Euros ($400,000 hasta $1’500,000 MXN). No solo necesitará cubrir lo básico, sino que también se recomienda que incluya algunos extras en su lista de suministros para mejorar la experiencia general de los huéspedes.

Luego, para proteger su inversión, también deberá asegurar su propiedad. Si bien las plataformas de alquiler de viviendas vacaciones ofrecen seguros, necesitará un seguro más completo diseñado específicamente para alquileres de vacaciones.

4. Planifique su estrategia de gestión de propiedades

Cuando se trata de gestionar la propiedad, puede contratar un equipo de gestión de propiedades o hacerlo usted mismo. Cualquiera que sea el enfoque que elija, se recomienda que también dedique tiempo a crear un plan de negocios. En este plan de negocios, elaborará más sobre su estrategia de gestión de propiedades y otros aspectos relacionados, como su estrategia de precios.

Dado la cantidad de trabajo involucrado, es una buena idea utilizar un software de alquiler de vacaciones como iGMS, especialmente si desea gestionarlo por sí mismo. Con iGMS, puede simplificar las tareas rutinarias con la ayuda de la automatización, como:

• Gestionar múltiples cuentas y anuncios en las principales plataformas de alquiler de vacaciones
• Organizar sus mensajes y correos electrónicos en un solo inbox y utilizar plantillas automáticas y mensajes activados para mejorar la comunicación con los huéspedes
• Automatizar el proceso de reseñas de los huéspedes
• Gestionar reservas directas utilizando un conjunto de herramientas de gestión de reservas directas
• Recibir pagos y crear facturas conectando su cuenta de Stripe a iGMS
• Crear su propio sitio web de reservas directas en minutos
• Compartir y asignar automáticamente horarios diarios y tareas de limpieza con su equipo.

 

5. Cree su anuncio a corto plazo en los principales sitios de gestión de propiedades

Un anuncio a corto plazo bien elaborado será uno de sus mayores activos. Para asegurarse de que su anuncio obtenga la máxima exposición, es una buena idea anunciarlo en varios sitios como Airbnb, Booking.com y Vrbo.

6. Cree un sitio web de reservas directas

Además de publicar su anuncio en varios sitios de terceros, crear un sitio web de reservas directas es un paso adicional que puede ayudarlo a ganar más dinero. También es una excelente manera de mantener un mayor control sobre su propio negocio.

7. Promocione su propiedad en alquiler

Sin importar cuán bien haya elaborado su anuncio o sitio web de reservas directas, aún deberá promocionarlo. Esto es aún más importante si elige no trabajar con un administrador de propiedades. Aquí hay algunas ideas que puede probar:

• Cree una sección de reseñas en su sitio web
• Únase a grupos y comunidades de Facebook sobre viajes a corto plazo
• Experimente con anuncios pagados en Facebook
• Cree una cuenta de Instagram para su propiedad
• Grabe un recorrido en video de su propiedad y publíquelo en YouTube o posiblemente TikTok
• Aproveche Google My Business y Google Vacation Rentals
• Envíe boletines mensuales por correo electrónico.

Acerca del autor

Callan Riddles es Especialista en Contenido y Redes Sociales en iGMS. Callan tiene pasión por encontrar nuevas formas de ayudar a que los negocios de alquileres vacacionales prosperen. En su tiempo libre, le encanta viajar, leer y experimentar todas las cosas nuevas que la vida tiene para ofrecer.