Una guía para la gestión de alquiler vacacional: ¿Es el camino correcto para ti?

A pesar de una considerable disminución a principios de 2020 debido a la pandemia global, la industria de viviendas a corto plazo ha demostrado una notable resistencia y recuperación. La industria está experimentando un fuerte resurgimiento. Según las últimas previsiones de AirDNA, la demanda de alojamientos vacacionales sigue en aumento. Este crecimiento indica una perspectiva prometedora para el mercado de alojamiento a corto plazo, destacando su popularidad sostenida y su potencial de rentabilidad.

Ahora, cada vez más personas están interesadas en ingresar al negocio para cosechar los beneficios del alojamiento a corto plazo. Pero, ¿en qué se diferencia la gestión a corto plazo de la gestión a largo plazo? ¿Y es el camino correcto para ti como propietario de un alquiler vacacional?

Sigue leyendo para descubrir si ingresar en el negocio de la gestión de apartamentos vacacionales es una decisión inteligente para ti y aprende cómo optimizar el proceso de gestión de tus propiedades de renta vacacional.

¿Qué es la gestión de alquileres a corto plazo?

Este término se refiere a la supervisión y administración de propiedades de alquiler a corto plazo mediante software de gestión de propiedades o servicios generales de administración de propiedades. Los gestores de propiedades o la empresa encargada de gestionar estos alojamientos deben completar una larga lista de tareas diarias que incluyen operaciones como:

• Administración de anuncios y reservas de propiedades
• Limpieza
• Manejo de check-ins y check-outs
• Mantenimiento y reparaciones de propiedades
• Comunicación con los huéspedes
• Gestión de opiniones de los huéspedes
• Marketing, y mucho más.

En resumen, el objetivo principal de la administración de propiedades a corto plazo es asegurarse de que el negocio funcione sin problemas, de que los huéspedes disfruten de una experiencia de cinco estrellas y de que el ROI (Retorno de la Inversión) de tus alquileres a corto plazo aumente.

¿Cuál es la diferencia entre la gestión de alquileres a corto plazo y a largo plazo?

La gestión de propiedades a corto plazo y a largo plazo tiene algunas diferencias distintivas, y es importante pensar en cuál te conviene más antes de embarcarte en ello. Las principales diferencias son:

1. El período de tiempo durante el cual las propiedades pueden alquilarse

• La administración de alojamientos a corto plazo generalmente se ocupa de propiedades que se alquilan solo por unos pocos días.
• Los alquileres a largo plazo se alquilan durante meses o años.

2. El tipo de propiedad

• Las propiedades de alquiler a corto plazo suelen estar ubicadas en una zona popular, típicamente cerca del centro de la ciudad.
• Mientras tanto, los pisos a largo plazo pueden estar más dispersos y a menudo tienden a evitar áreas turísticas densas.

3. Cuán exigente es

Las propiedades de renta a corto plazo suelen requerir más trabajo por parte del propietario de la propiedad o del socio comercial de alojamiento. No solo requieren más tiempo para tareas como el marketing y la comunicación con los huéspedes, sino que los huéspedes de alquiler a corto plazo también tienen demandas más altas. Es por eso que los servicios de gestión de propiedades son más populares para estos tipos de propiedades. Además, una empresa de administración de propiedades se vuelve más crítica cuando se busca lograr un ingreso pasivo.

Por ejemplo, esperan que la propiedad ofrezca comodidades esenciales, como ropa de cama, toallas, etc., así como lujos adicionales como WiFi. La propiedad de alojamiento también deberá limpiarse después de cada estancia corta.

Las expectativas sobre la condición general de la propiedad en sí también son más altas. Los huéspedes de alquiler a corto plazo esperan que la propiedad sea moderna. Una propiedad que necesita renovaciones por lo general no funciona bien como alquiler a corto plazo.

4. El tipo de huéspedes

A veces, se pueden observar diferencias en los tipos de huéspedes que alquilan propiedades de alquiler vacacional a corto plazo en comparación con las de alquiler a largo plazo. En los últimos años, el mercado ha visto un aumento en los nómadas digitales, que pueden trabajar desde cualquier parte del mundo. Esto les permite la libertad de viajar y trabajar al mismo tiempo, por lo que es más probable que reserven alquileres a largo plazo. Los viajeros de negocios clásicos también representan una gran parte del mercado de alojamiento vacacional, y esta demanda sigue siendo fuerte. De hecho, disfrutó de un resurgimiento después de 2020.

Ventajas de la gestión de alquileres vacacionales en comparación con la gestión de alquileres tradicionales

Cuando comparas la gestión de propiedades de alquiler vacacional con la gestión de alquileres tradicionales, verás que ambos enfoques tienen sus propias ventajas y desventajas. Aquí tienes algunas de las ventajas más atractivas que la administración de propiedades de renta a corto plazo puede ofrecerte:

1. ROI más alto

Si una propiedad cuenta con una excelente ubicación y ofrece todas las comodidades que los viajeros esperan, la gestión de apartamentos vacacionales puede proporcionar un mejor retorno de inversión. Sin embargo, para desbloquear este mayor ROI, debes garantizar una alta tasa de ocupación, lo cual requiere una administración hábil por parte del propietario de la propiedad o de la empresa de gestión de alquileres vacacionales.

2. Más flexibilidad y control sobre tu alojamiento

Con la gestión de alquileres vacacionales, los propietarios de propiedades tienen la oportunidad de bloquear ciertas fechas en el calendario. Estas fechas pueden usarse para uso personal, ya sea quedándote allí tú mismo o permitiendo que amigos y familiares se relajen en tu propiedad de alquiler.

Además, como la propiedad se ocupa durante períodos de tiempo más cortos, los propietarios de propiedades tendrán más oportunidades para inspeccionarla. Esto facilitará la identificación y resolución oportuna de cualquier problema relacionado con tu alojamiento. Esto no solo te proporcionará más tranquilidad, sino que también ayudará a evitar que un problema menor se convierta en una renovación importante.

3. Las plataformas de alquiler vacacional ofrecen protección a los anfitriones

Tus reglas de la casa y las reglas de la plataforma de alojamiento vacacional, como Airbnb o Vrbo, te brindarán la protección que necesitas. Entonces, en lugar de recurrir a un contrato de arrendamiento y a los tribunales, simplemente puedes comunicarte con la plataforma a través de la cual el huésped hizo la reserva si tienes algún problema con ellos.

Si sientes que necesitas más protección, siempre puedes crear un acuerdo de alquiler vacacional. Este es un contrato firmado entre el anfitrión y el huésped que explica los términos y condiciones de la reserva. Es una buena manera de proteger a todas las partes de posibles malentendidos y es mucho más fácil de redactar que un contrato de arrendamiento formal.

4. Diversificación de ingresos

Al aventurarse en la gestión de alojamientos a corto plazo, los propietarios de propiedades pueden diversificar sus fuentes de ingresos. En lugar de depender únicamente de los ingresos de alquiler a largo plazo, pueden aprovechar el lucrativo mercado de alquileres vacacionales y potencialmente obtener mayores retornos de su inversión.

Este ingreso puede aumentarse aún más con servicios externos como la fijación dinámica de precios, el uso de estrategias de marketing para aumentar las tasas de ocupación, ofrecer descuentos, etc. Hay diversas formas de aumentar aún más los ingresos obtenidos de los alquileres a corto plazo, como automatizar el proceso de check-in y check-out, priorizar las opiniones, diversificar tu estrategia de marketing y más.

¿Cuáles son las desventajas de la gestión de alquileres vacacionales en comparación con la gestión de alquileres tradicionales?

Si bien la administración de propiedades de alquiler a corto plazo puede ofrecer un mayor ROI, también implica gastos más elevados y más esfuerzo por parte de los propietarios de las propiedades. Antes de sumergirte, aquí tienes algunas de las principales desventajas para las que debes estar preparado.

1. Más trabajo

Dado que la rotación de huéspedes es mucho mayor con el alquiler a corto plazo, habrá más trabajo para asegurarse de que la propiedad esté lista para el próximo huésped. Además, para garantizar que haya un próximo huésped, también tendrás la responsabilidad adicional de promocionar tu propiedad. Desde escribir descripciones de propiedades hasta opiniones, hay muchas más tareas en comparación con el alojamiento tradicional que deben completarse si deseas tener éxito en la industria.

2. La estacionalidad puede afectar tus ingresos

Los ingresos generados por las propiedades de renta vacacional suelen ser estacionales. Hay diferentes factores, como eventos y atracciones, que pueden afectar la cantidad de reservas de un mes a otro.

3. Puedes enfrentarte a estrictas reglas y regulaciones de alquiler a corto plazo

Algunas ciudades imponen reglas y regulaciones muy estrictas sobre el alquiler a corto plazo, mientras que otras pueden prohibirlo por completo. Por lo tanto, antes de firmar cualquier contrato, debes hacer una debida diligencia y leer las leyes locales. En caso de que no puedas optar por la ruta del renta a corto plazo en una ciudad específica, siempre puedes considerar explorar la opción de renta a largo plazo, lo que te ofrece la ventaja de un ingreso fijo.

4. Gastos más elevados

Como se mencionó, la gestión de renta a corto plazo debe atender a más demandas de los huéspedes. Deberás proporcionar más comodidades y artículos que deban reponerse o reemplazarse cuando se dañen. Además, a diferencia de la administración de alojamiento tradicional, también deberás limpiar tu propiedad después de cada reserva. El seguro de responsabilidad será un costo independientemente de tu tipo de gestión, pero es importante tener en cuenta estos costos en tu proceso de alquiler.

5. Más requisitos de mantenimiento

Con más huéspedes, existe la posibilidad de más daños. Los costos de mantenimiento pueden parecer insignificantes en este momento, pero a largo plazo, se sumarán más de lo que podrías esperar. Las principales empresas de gestión de propiedades tienen contactos y características para ayudarte con tus requisitos de mantenimiento.

Cómo empezar a gestionar propiedades de alquiler vacacional

Si has decidido tomar la decisión de incursionar en el alquiler a corto plazo, es hora de comparar diferentes estilos de gestión. Hay varios enfoques para la gestión de alquileres a corto plazo que puedes tomar, y cada uno tiene su propio conjunto de factores a tener en cuenta antes de avanzar.

1. Puedes optar por un enfoque de bricolaje (hazlo tú mismo)

Si prefieres tener más control sobre tus propiedades como propietario, una opción es hacerlo tú mismo. De esta manera, tampoco tendrás que pagar altas tarifas de gestión de propiedades. Dicho esto, puede ser que requiera mucho tiempo, ya que tendrás que equilibrar numerosas responsabilidades como propietario. Para tener un comienzo sin problemas al elegir el enfoque de bricolaje, asegúrate de seguir los siguientes pasos:

OBTÉN UNA LICENCIA DE NEGOCIO REQUERIDA

Las reglas y regulaciones específicas de estancia a corto plazo de la ciudad donde operarás pueden dictar que necesitas una licencia de negocios. Es posible que necesites obtener una licencia de negocios general y una licencia de piso a corto plazo. Un abogado de bienes raíces podrá ofrecerte más información y ayudarte con la solicitud.

ESTABLECE TUS OBJETIVOS

¿Qué deseas lograr dentro de tu negocio? ¿Cuántas propiedades deseas tener? ¿Dónde ves tu negocio en cinco años? Al establecer objetivos comerciales y tomarte el tiempo para redactar un plan de negocios, tendrás la tranquilidad de que se han abordado todos los aspectos clave.

PREPARA TU PROPIEDAD

Si seguirás el enfoque de bricolaje, también se te encomendará la tarea de preparar tu propiedad y encontrar a tus primeros huéspedes. No solo necesitará todas las comodidades esenciales tu alquiler, sino que también deberás ofrecer extras para deleitar a los viajeros. Desde la cocina hasta la sala de estar, el baño y la habitación, hay muchas comodidades que pueden marcar la diferencia. No debes omitir nada importante al configurar tu estancia, sigue una lista de verificación detallada.

IDENTIFICA A TUS HUÉSPEDES OBJETIVO

¿Qué tipo de huéspedes deseas atraer? ¿Es tu propiedad más adecuada para viajeros de negocios o familias? Identifica a tus huéspedes ideales, elige un sitio web de alquiler vacacional que se adapte mejor a tu negocio y utiliza las redes sociales para obtener exposición adicional. Por ejemplo, puedes ofrecer paquetes especiales en plataformas de redes sociales como Instagram y Facebook.

ENCUENTRA A TUS PRIMEROS HUÉSPEDES

Para encontrar a tus primeros huéspedes, deberás promocionar y comercializar tu anuncio. Por lo tanto, es una buena idea crear una estrategia de marketing para aumentar tu visibilidad más allá de la audiencia de las plataformas de alquiler vacacional. Esto es una de las cosas a las que los propietarios de éxito dedican tiempo al gestionar sus alojamientos a corto plazo.

AUTOMATIZA LOS PROCESOS UTILIZANDO EL MEJOR SOFTWARE DE ALQUILER A CORTO PLAZO

El software de alquiler de vacaciones, como iGMS, puede facilitar la gestión de propiedades de alquiler a corto plazo y ayudarte a simplificar muchas de tus operaciones diarias. Esto incluye:

• Administrar múltiples cuentas y anuncios en importantes plataformas de alquiler de vacaciones como Airbnb, Vrbo y Booking.com.
• Recibir pagos y crear facturas conectando tu cuenta de Stripe a iGMS.
• Utilizar el inbox unificado para organizar tus mensajes en un solo flujo y garantizar respuestas rápidas.
• Utilizar plantillas automatizadas y mensajes activados para mejorar la comunicación con los huéspedes.
• Automatizar el proceso de opiniones de los huéspedes.
• Crear tu propio sitio web de reservas directas profesional.
• Gestionar reservas directas con un conjunto de herramientas de gestión de reservas directas.
• Crear informes esenciales sobre los resultados de tu negocio en minutos y hacer un seguimiento de las métricas con la función de tablero.
• Compartir horarios de limpieza diarios con tus limpiadores y asignar tareas de limpieza automáticamente.

2. Puedes contratar a un administrador de propiedades

Para simplificar el proceso de gestión de tu alquiler vacacional, también puedes considerar la posibilidad de contratar a un administrador de propiedades. Los administradores de propiedades difieren de las empresas de gestión de alquileres vacacionales porque generalmente trabajan de manera independiente a una empresa. Los administradores de propiedades profesionales suelen encargarse de muchos aspectos de la gestión de tus alojamientos a corto plazo, incluyendo:

• Responder a consultas de reserva y mensajes de los huéspedes.
• Gestionar reservas y cancelaciones.
• Ajustar los precios de alquiler.
• Procesar pagos de reservas.
• Supervisar los check-ins y check-outs.
• Reponer suministros.
• Coordinar la limpieza.
• Escribir opiniones de los huéspedes.
• Marketing.

Si optas por contratar un administrador de propiedades, asegúrate de tener en cuenta los gastos adicionales. Dependiendo de la ubicación de tu propiedad y su tipo, un administrador externo cobrará entre el 20% y el 40% de tus ingresos por alquiler para la gestión de alquileres vacacionales.

3. Puedes contratar los servicios de una empresa de gestión de propiedades de alquiler a corto plazo

A diferencia de las empresas de gestión de propiedades tradicionales, las empresas de gestión de propiedades de alquiler a corto plazo también pueden ayudarte con aspectos relacionados con la hospitalidad y las leyes de alquiler a corto plazo. Dado que cuentan con su propio equipo, tienen más capacidad que un administrador de propiedades individual para encargarse de todos los aspectos de tu negocio de alquiler a corto plazo y pueden ayudarte más con el marketing y la publicidad, lo que puede aumentar la exposición de la propiedad.

Dicho esto, puede ser bastante costoso contratar los servicios de estas empresas. De hecho, puedes llegar a pagar hasta el 30-50% de tus ingresos totales por la gestión de propiedades a corto plazo.

¿Qué buscar al elegir un administrador/compañía de alquiler de corto plazo?

Si has decidido que vas a externalizar los servicios de gestión de propiedades de tus alquileres a corto plazo, primero enumera las tareas con las que necesitas ayuda. Luego, antes de firmar cualquier contrato, también querrás hacer tu tarea teniendo en cuenta los siguientes factores:

1. Las opiniones sobre sus servicios de gestión de propiedades

La publicidad boca a boca sigue siendo poderosa y por muy buenas razones. Por lo tanto, tómate el tiempo para leer las reseñas que han escrito los clientes anteriores para obtener una visión más precisa de los servicios y la calidad general que la empresa de alquiler a corto plazo o el administrador generalmente brindan. Puedes, por ejemplo, consultar Yelp, Facebook y Google Business.

Alternativamente, puedes preguntar a los administradores o a la empresa de administración de alquileres vacacionales que hayas preseleccionado por referencias de clientes anteriores o actuales. La ventaja de hacer un seguimiento con referencias es que también podrás hacer preguntas específicas.

2. Cuánto costará la gestión del alquiler

No hace falta decir que tu objetivo es encontrar un proveedor de servicios que pueda ofrecerte la mejor relación calidad-precio. Para ayudarte a evaluar la rentabilidad, es una buena idea crear una hoja de cálculo para que puedas comparar las empresas una al lado de la otra.

Tal vez descubras que hay una razón, como la falta de buenas reseñas, por la que una empresa es mucho más asequible que las demás. ¿Quizás una empresa es más cara pero ofrece mucho más? Este ejercicio también te ayudará a tener una mejor idea de cómo una empresa específica puede ayudarte a aumentar tu retorno de inversión.

3. Con qué frecuencia el equipo de administración de la propiedad informa sobre los resultados

¡La transparencia absoluta es clave! Una buena empresa de administración de propiedades a corto plazo compartirá informes financieros y de rendimiento de manera regular. Debería ser fácil para ti ver cómo se calculan sus propias tarifas de administración de propiedades y cómo ha crecido tu negocio. Para cada propiedad, deberías obtener un desglose de tus pagos, tasas de ocupación e historial de transacciones, como mínimo.

4. Cuánto conocen tu mercado específico

Solo porque una empresa de administración de propiedades tiene reseñas brillantes y años de experiencia, no necesariamente significa que conozcan tu mercado específico. La mejor empresa de administración de propiedades para tu negocio es aquella que comprende las fuerzas en juego en tu mercado local. Por ejemplo, su equipo debería poder ofrecer recomendaciones locales a tus huéspedes, mantenerse al día con las últimas regulaciones, leyes e impuestos, y crear una estrategia de fijación de precios dinámica efectiva.

5. La calidad de su servicio al cliente

La comunicación oportuna es crucial para la experiencia del huésped. De hecho, las comunicaciones ineficaces con los huéspedes y el servicio al cliente son las formas más rápidas de arruinar tu reputación entre los viajeros. Así que, pregunta a la empresa de administración de propiedades si tienen una estrategia para la comunicación con los huéspedes. Cosas a las que debes prestar atención específicamente son qué tan rápido responden sus empleados a los mensajes de los huéspedes y las solicitudes de mantenimiento de la propiedad.

Los mejores sitios para promocionar y administrar alquileres a corto plazo

Si decides administrar y promocionar tu negocio de alquiler vacacional por ti mismo, necesitarás ayuda para que tu propiedad de alquiler sea visible. La mejor manera de hacerlo es anunciar tu propiedad en las principales agencias de viajes en línea (OTA) y sitios de alquiler vacacional. A continuación, te presento una lista de los mejores sitios que podrías utilizar para anunciar tu propiedad.

La gran noticia es que también puedes usar software de alquiler vacacional como iGMS para integrar múltiples sitios de alquiler vacacional líderes e incluso tu propio sitio web de reservas directas en una plataforma conveniente. De esta manera, no tendrás que elegir solo uno de los métodos a continuación y podrás utilizar el poder de la automatización para administrar múltiples anuncios con facilidad.

1. Airbnb

Airbnb es líder en el sector de alquiler vacacional con más de 6 millones de anuncios activos en 220 países y regiones de todo el mundo.

Los administradores de propiedades de alquiler a corto plazo prefieren anunciar en sitios más grandes como Airbnb porque atrae a un gran volumen de tráfico web. Esto significa que los anfitriones de alquiler a corto plazo y las empresas de gestión de propiedades en Airbnb que crean anuncios en el sitio tienen el potencial de ser vistos por una audiencia más amplia y atraer a más visitantes y reservas.

2. Vrbo

Vrbo es otro sitio líder para un administrador de propiedades de alquiler vacacional o propietario para promocionar alquileres a corto plazo. Mientras que Airbnb ofrece una amplia variedad de tipos de propiedades, Vrbo se enfoca en un nicho: alquileres de casas enteras.

Como se enfoca en un solo tipo de propiedad y, por lo tanto, atrae solo a viajeros que buscan alquilar una propiedad completa, los propietarios de alquileres a corto plazo y los administradores de propiedades de alquiler vacacional que se ajustan a este tipo de propiedad encuentran útil promocionar su anuncio en Vrbo.

3. Booking.com

Booking.com es una experiencia de agencia de viajes en línea todo en uno donde los viajeros pueden reservar estancias vacacionales, vuelos, alquiler de autos, atracciones, restaurantes y más, todo en una sola plataforma. Es el lugar ideal para promocionar un negocio de alquiler vacacional como parte de una experiencia de viaje en general.

4. TripAdvisor

TripAdvisor es similar a Booking.com en el sentido de que también se clasifica como una OTA. Anunciar en TripAdvisor también es una excelente manera de aumentar los ingresos por alquiler, y muchas empresas de administración de propiedades se integran con TripAdvisor.

5. Google Vacation Rentals

Google Vacation Rentals es un recién llegado en el mundo de los alquileres vacacionales. La plataforma es la versión de la Búsqueda de Google para ayudar a los viajeros a encontrar alquileres vacacionales para reservar. La ventaja de agregar tu anuncio de propiedad a Google Vacation Rentals es que Google ya tiene el tráfico y la audiencia. Esto significa que anunciar en la plataforma permitirá a Google promocionar tu anuncio cuando los viajeros busquen propiedades como la tuya.

5. Tu propio sitio web de reservas directas

Tener tu propio espacio en Internet a menudo se pasa por alto cuando se trata de promocionar propiedades de alquiler. Sin embargo, un sitio web de reservas directas puede ser un activo invaluable para tu negocio de alquiler vacacional.

No solo tu sitio web podrá promover tu propia marca única y ofrecer más información sobre tu propiedad de alquiler, sino que también te ayudará a evitar las tarifas de servicio que inevitablemente te cobrarán al usar OTA de terceros. Muchos administradores de propiedades y anfitriones desarrollan sus sitios web hasta el punto en que ya no necesitan promocionar en otros sitios de alquiler vacacional en absoluto.

¡O mejor aún, prueba el Constructor de Sitios Web de iGMS y ten tu propio sitio web de reservas directas listo para recibir reservas en cuestión de minutos!

Acerca de los Autores

Olga Vasylieva es la Líder del Equipo de Contenido y Redes Sociales en iGMS. Olga tiene la misión de ayudar a los anfitriones y administradores de propiedades a hacer crecer sus negocios y brindar una excelente experiencia a los huéspedes. Es una entusiasta de los viajes y se inspira en la vida en todas sus facetas.

Callan Riddles es la Especialista de Contenido y Redes Sociales en iGMS. Callan tiene una pasión por encontrar nuevas formas de ayudar a los negocios de alquiler vacacional a prosperar. En su tiempo libre, le encanta viajar, leer y experimentar todas las nuevas experiencias que la vida tiene para ofrecer.