Cómo registrar tu vivienda turística en el registro de turismo de Andalucía

Registrar una vivienda turística en Andalucía puede parecer un trámite complejo al principio, pero en realidad es un proceso claro si se conocen los requisitos, la documentación necesaria y los pasos que marca la normativa vigente. La Junta de Andalucía, a través del registro turismo Andalucía, regula las viviendas de uso turístico para garantizar que cada alojamiento cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y prestación de servicios.

En este artículo te guiaremos para que entiendas cómo hacer la inscripción, qué es la declaración responsable, qué exige la ley del Turismo de Andalucía, cuáles son las obligaciones frente a la Guardia Civil o la Policía Nacional, y cómo evitar sanciones y multas.

Registro Turismo Andalucía: ¿Qué es una vivienda turística en Andalucía?

La Cómo registrar tu vivienda turística en el registro turismo Andalucía es un inmueble que se ofrece de forma habitual con fines de uso turístico, normalmente a través de plataformas de alquiler vacacional o mediante anuncios privados. Estas viviendas no funcionan como hoteles ni apartamentos turísticos tradicionales, pero forman parte del sector de alojamiento turístico regulado por el turismo de Andalucía. Es importante destacar que los apartamentos turísticos también deben cumplir con la normativa y estar inscritos en el registro correspondiente, diferenciándose de las viviendas turísticas en ciertos requisitos legales y de explotación.

La normativa establece que cualquier vivienda, incluidos los apartamentos y las viviendas turísticas, que se alquile de forma habitual por periodos cortos debe estar inscrita en el registro de turismo de la comunidad autónoma. En caso contrario, el propietario se expone a sanciones económicas.

Según la definición oficial, se consideran viviendas de uso turístico aquellas propiedades que cumplen estas condiciones:

• Están ubicadas en suelo residencial.
• Se ofrecen a cambio de un precio mediante publicidad en plataformas o agencias.
• El alquiler se dirige a personas que buscan alojamiento temporal y no un contrato de larga duración.
• Cuentan con un número máximo de ocupación en función de las dimensiones y habitaciones.

Viviendas de alquiler vacacional y alojamientos turísticos

Es importante no confundir los apartamentos turísticos con las viviendas de uso turístico. Los primeros son establecimientos gestionados como una empresa, con licencia específica, recepción y servicios comunes, y pueden estar ubicados en un mismo establecimiento dentro de una urbanización o núcleo residencial, donde la gestión y recepción se centralizan en uno de los inmuebles. Las viviendas, en cambio, son propiedad particular de uno o varios propietarios que las destinan a alquiler vacacional de corta estancia.

En ambos casos es obligatorio realizar la inscripción en el registro de turismo, pero el procedimiento varía. Las viviendas de uso turístico pueden ser gestionadas tanto por personas físicas como por empresas, personas jurídicas u otras entidades, incluyendo entidades sin personalidad jurídica como comunidades de bienes. En este artículo nos centraremos en la vivienda de uso turístico, ya que es la modalidad más común entre particulares.

Requisitos básicos para inscribir una vivienda en la comunidad autónoma

La Junta de Andalucía marca unos requisitos mínimos que toda vivienda debe cumplir antes de presentar la solicitud en el registro de turismo. Es imprescindible obtener las licencias correspondientes, como la licencia de ocupación, antes de proceder a la inscripción.

Entre ellos destacan:

• Habitabilidad: la vivienda debe estar en condiciones de uso, con ventilación, mobiliario básico y documentación legal de la propiedad.
• Servicios obligatorios: suministro de agua, electricidad, refrigeración en verano, calefacción en invierno y un botiquín de primeros auxilios.
• Equipamiento mínimo: ropa de cama, menaje de cocina, nevera y horno o microondas.
• Información a los huéspedes: manual con instrucciones de uso de los electrodomésticos, teléfonos de autoridades sanitarias y normas internas.
• Cumplimiento de la ley de propiedad horizontal: en caso de comunidades de vecinos, el propietario debe asegurarse de que no existen limitaciones en los estatutos.
• Cumplimiento de la materia regulada por la normativa turística: la vivienda debe ajustarse a las disposiciones legales vigentes en materia de turismo en Andalucía.

Todos estos trámites son necesarios para cumplir con la legalidad y garantizar que la vivienda pueda ser inscrita correctamente en el registro de turismo.

La declaración responsable

El paso clave para registrar la vivienda es presentar la declaración responsable. Este documento notifica a la administración que el propietario cumple los requisitos exigidos y que pone su alojamiento a disposición de los turistas. La declaración responsable se presenta ante las administraciones competentes para notificar el inicio de la actividad turística y cumplir con la normativa vigente.

La declaración se presenta a través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía y se firma digitalmente. Una vez presentada, la vivienda queda inscrita automáticamente en el registro de turismo, obteniendo un número identificativo conocido como RTA (Registro de Turismo de Andalucía).

Este número es obligatorio y debe mostrarse en todos los anuncios de la vivienda en plataformas de alquiler vacacional, páginas web o redes sociales.

Documentación necesaria para el registro de turismo

Para completar la inscripción, el propietario debe disponer de estos documentos:

• Copia del título de propiedad (escritura) o contrato de explotación si la vivienda se gestiona por otra entidad, para acreditar la titularidad y la autenticidad jurídica del inmueble.
• Referencia catastral y datos del inmueble.
• Copia del DNI o NIE del propietario.
• Certificado de ocupación o cédula de habitabilidad.
• Plano de distribución de la vivienda.
• Correo electrónico y teléfono de contacto del responsable.

Toda esta información se adjunta a la declaración responsable y queda registrada en el sistema del turismo de Andalucía.

Obligaciones con Guardia Civil y Policía Nacional

Una vez inscrita la vivienda en el registro de turismo, el propietario asume otras obligaciones legales. Entre ellas, está el deber de informar a la Guardia Civil o a la Policía Nacional de la identidad de los huéspedes.

Además, es obligatorio mantener un libro de registros de huéspedes y presentar los partes de entrada a las autoridades, cumpliendo así con la normativa vigente sobre la gestión y documentación de registros en alojamientos turísticos.

Este control se realiza mediante una aplicación telemática de check in donde se introducen los datos de los viajeros. Es un procedimiento similar al que realizan los hoteles y sirve para garantizar la seguridad.

No cumplir con esta obligación puede acarrear multas importantes. Por eso es fundamental que el propietario aprenda a manejar la aplicación de registro de viajeros y conserve los partes firmados durante al menos tres años.

Paso a paso: inscripción en el registro de turismo de Andalucía

Registrar tu vivienda turística en Andalucía requiere seguir un proceso administrativo que, aunque parece largo, es bastante directo si lo haces con calma. A continuación, te detallamos los pasos principales:

1. Reunir la documentación

Antes de iniciar la solicitud, prepara todos los documentos que acrediten la propiedad, el certificado de ocupación y los datos de contacto. Si gestionas la vivienda mediante una empresa de explotación, necesitarás el contrato que te habilite como responsable.

2. Acceder a la sede electrónica

El trámite se realiza a través de la sede digital de la Junta de Andalucía. Para entrar necesitarás un certificado digital o Cl@ve.

3. Presentar la declaración responsable

La declaración responsable es el núcleo del procedimiento. Allí indicas que tu vivienda cumple los requisitos de la normativa vigente. Una vez enviada, recibes la resolución automática de inscripción y tu número de RTA.

4. Colocar el código en tus anuncios

El código asignado por el registro turismo Andalucía debe aparecer de forma visible en todas las plataformas donde promociones tu vivienda: Airbnb, Booking, Vrbo, redes sociales o página web propia. Sin este número, estarías incumpliendo la ley.

5. Comunicación con autoridades

Tras la inscripción, date de alta en el sistema de comunicación de viajeros de la Policía Nacional o la Guardia Civil, según tu ubicación. Esta actividad es obligatoria para todos los alojamientos turísticos de la comunidad autónoma.

Consejos sobre el registro turismo Andalucía para propietarios

Los propietarios que desean iniciar la explotación de su vivienda deben tener en cuenta algunos puntos prácticos:

• Check in seguro: solicita siempre el DNI a los huéspedes y guarda copia digital.
• Correo electrónico de contacto: facilita un medio de comunicación rápido para cualquier incidencia.
• Multas: evita sanciones manteniendo tus datos actualizados en el sistema y renovando cualquier modificación de la vivienda.
• Normativa local: consulta si tu ayuntamiento aplica ordenanzas adicionales. Algunas ciudades de Andalucía limitan la ocupación o el número de días de alquiler vacacional.
• Plataformas digitales: recuerda que muchas plataformas bloquean los anuncios que no incluyen el código de registro.

Requisitos técnicos del alojamiento turístico más allá del check-in

Además de la documentación, la normativa del turismo de Andalucía exige condiciones específicas para la prestación de servicios. Entre ellas:

• Servicio de climatización en dormitorios y salón si la vivienda se alquila en verano o invierno.
• Botiquín y información de emergencias visible en el alojamiento.
• Hoja de consulta y reclamaciones a disposición de las personas alojadas.
• Manual de uso de electrodomésticos en varios idiomas.
• Disponibilidad de ropa de cama y toallas en cantidad suficiente.

El incumplimiento de estos requisitos puede derivar en sanciones y, en casos graves, en la retirada del registro de turismo.

Declaración de huéspedes y control de ocupación

Cada check in implica rellenar un parte de entrada de viajeros. En él se registran los datos básicos de las personas alojadas. La persona titular de la vivienda es responsable de cumplir con la normativa de registro de viajeros y de asegurar que todos los datos se comuniquen correctamente. Este parte debe firmarse y comunicarse a la Guardia Civil o la Policía Nacional en un plazo máximo de 24 horas.

La ocupación máxima depende de la superficie de la vivienda. Superar el límite autorizado puede implicar multas. Además, los propietarios deben velar por que la convivencia en la comunidad de vecinos se mantenga en normalidad.

Relación con la Ley de Propiedad Horizontal

Un tema que genera dudas es la ley de propiedad horizontal. Esta ley permite a las comunidades de vecinos limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas si así lo aprueban los propietarios por mayoría cualificada.

En caso de conflicto, la resolución depende de los tribunales. Por ello, es recomendable revisar los estatutos de la comunidad antes de iniciar la actividad de alquiler vacacional.

Modificación y actualización de datos

Si en algún momento se produce una modificación en tu vivienda —por ejemplo, aumento de plazas de ocupación, cambio de propietarios o de correo electrónico de contacto— deberás actualizar la información en el registro de turismo.

La actualización se realiza mediante una nueva declaración responsable. Ignorar este paso puede llevar a sanciones por parte de las autoridades.

Ventajas de registrar tu vivienda

Aunque el procedimiento administrativo pueda parecer laborioso, inscribir tu vivienda en el registro de turismo aporta numerosas ventajas:

• Mayor seguridad jurídica para los propietarios.
• Posibilidad de anunciarse en todas las plataformas de alquiler vacacional.
• Credibilidad frente a los huéspedes, que buscan alojamientos con número oficial.
• Acceso a ayudas o subvenciones de la Junta de Andalucía para mejoras de alojamiento turístico.
• Evitar multas y sanciones por incumplimiento de la normativa.

Ejemplo práctico de inscripción

Imagina que posees una vivienda en Málaga que deseas destinar a uso turístico. Primero, recopilas los documentos: escritura de propiedad, certificado de ocupación y tu DNI. Luego, entras en la sede electrónica, completas la solicitud y presentas la declaración responsable.

Al instante recibes un número de registro (RTA). Con ese código, actualizas tus anuncios en plataformas como Airbnb y Booking. Finalmente, te das de alta en la aplicación de check in para remitir los partes de viajeros a la Policía Nacional.

De esta manera, tu actividad queda legalizada y puedes empezar a generar ingresos de forma segura y en conformidad con la normativa de la comunidad autónoma.

El papel de la Junta de Andalucía en el registro

La Junta de Andalucía es la entidad encargada de gestionar el registro de turismo y garantizar que todas las viviendas de uso turístico cumplan la normativa. Su función no se limita a la inscripción, sino que también supervisa la explotación de las viviendas y la correcta prestación de los servicios a los huéspedes.

Además, ofrece información y asesoramiento a los propietarios, a través de su web y oficinas de turismo. En caso de dudas, es posible realizar una consulta directamente en la plataforma digital o mediante correo electrónico.

Normativa aplicable: Ley 13/2011

El marco legal se encuentra en la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, que regula el alojamiento turístico en toda la comunidad autónoma. Esta ley establece los derechos y deberes de los propietarios, los requisitos de inscripción y las sanciones en caso de incumplimiento. Además, determina las normativas específicas que deben cumplir los propietarios de viviendas turísticas para operar legalmente y evitar posibles multas.

La ley diferencia entre apartamentos turísticos, establecimientos hoteleros y viviendas de uso turístico, cada uno con su propio procedimiento de registro y condiciones específicas de prestación de servicios.

Obligaciones adicionales de los propietarios

Una vez obtenida la resolución de la inscripción, los propietarios deben cumplir con otras obligaciones:

• Check in de todos los viajeros, registrando los datos en la aplicación oficial.
• Mantener actualizada la información de contacto, número de plazas y características de la vivienda turística.
• Garantizar la correcta prestación de servicios mínimos como climatización, limpieza y ropa de cama.
• Exponer de forma visible el código de registro en el interior del alojamiento y en todos los anuncios publicados.
• Cumplir con la ley de propiedad horizontal en caso de que la vivienda esté ubicada en un bloque con otros propietarios.

Inspecciones y sanciones

El turismo de Andalucía realiza inspecciones periódicas para comprobar que las viviendas de uso turístico cumplen con la normativa. Estas inspecciones pueden surgir por una denuncia de huéspedes, por consulta vecinal o de oficio.

En caso de detectar irregularidades, las autoridades pueden imponer una multa, cuyo importe varía en función de la gravedad de la infracción:

• No estar inscrito en el registro: sanciones de hasta 18.000 euros.
• No informar de los viajeros a la Guardia Civil o Policía Nacional: sanciones de hasta 30.000 euros.
• Publicar anuncios sin el número de registro: sanciones económicas y retirada de la oferta en plataformas.

Plataformas y visibilidad

Una de las grandes ventajas de inscribir la vivienda en el registro turismo Andalucía es que podrás publicarla sin restricciones en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo o similares.

Estas plataformas exigen el número de registro como requisito obligatorio. Sin él, la oferta puede ser retirada, lo que reduce drásticamente la visibilidad de tu alojamiento frente a miles de posibles huéspedes.

Servicios complementarios y gestión de la vivienda turística

¿Así que estás pensando en gestionar una vivienda turística en Andalucía? No te culpo. Esta región tiene algo especial que atrae a viajeros de todo el mundo. Pero aunque es fácil enamorarse del potencial, gestionar aquí no es solo cumplir con el papeleo y esperar que lleguen los huéspedes. Ir más allá de los simples requisitos legales es lo que realmente marca la diferencia. Para destacar en este mercado tan competido del alquiler vacacional, necesitas ofrecer esos pequeños extras que hacen que los huéspedes se vayan con ganas de volver.

Hablemos de los servicios que realmente importan. La limpieza profesional antes y después de cada estancia no es negociable, créeme. El mantenimiento periódico de la vivienda, la atención personalizada que hace sentir especiales a tus huéspedes, y esa gestión ágil de reservas que no los deja colgados esperando respuestas. Estos no son solo servicios adicionales, son tu arma secreta para conseguir esas valoraciones de cinco estrellas que tanto necesitas en las plataformas de alquiler vacacional.

Ahora bien, la normativa turística de Andalucía no se anda con rodeos. Los propietarios tienen que garantizar que estos servicios se presten como es debido, asegurándose de que la vivienda esté siempre en condiciones impecables. Y no olvides que los derechos de los huéspedes son sagrados: tienes que cumplir con las obligaciones de información y atención durante toda su estancia, sin excepciones.

Las plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo pueden ser tus mejores aliadas, pero solo si juegas con las reglas del juego. Tienes que cumplir todos los requisitos legales al pie de la letra e incluir ese número de registro en todos tus anuncios, sin faltar. Estas herramientas te permiten automatizar reservas, gestionar calendarios como un profesional y mantener esa comunicación fluida con los huéspedes que tanto valoran, optimizando tu tiempo y recursos sin volverte loco en el intento.

Al final del día, una gestión inteligente y esos servicios complementarios que marcan la diferencia son tu boleto al éxito con tu vivienda turística en Andalucía. No es solo cumplir con la normativa (que también), sino asegurar que quienes eligen tu alojamiento se vayan pensando que fue la mejor decisión que pudieron tomar.

Preguntas frecuentes

¿Qué ocurre si alquilo sin registro turismo Andalucía?

Si ofreces tu vivienda sin estar inscrita en el registro de turismo, estás infringiendo la normativa de la comunidad autónoma. Esto implica multas y la imposibilidad de anunciarte legalmente en plataformas de alquiler vacacional.

¿Puedo registrar varias viviendas a la vez?

Sí. Cada vivienda necesita su propia solicitud, declaración responsable y número de inscripción.

¿Qué pasa si cambio de propietarios?

Si la vivienda cambia de manos, el nuevo titular debe presentar una nueva declaración responsable con los documentos de la propiedad.

¿Cuánto tarda la resolución?

La inscripción es inmediata tras la declaración responsable, ya que el sistema emite de forma automática el código de registro.

Guía práctica para el éxito

Si quieres que tu vivienda sea competitiva y atractiva, sigue esta guía básica:

• Mantén el alojamiento limpio y en perfecto estado.
• Ofrece un buen servicio de atención, incluso a través de correo electrónico o teléfono.
• Proporciona información turística de la zona: mapas, recomendaciones gastronómicas y actividades culturales.
• Controla la ocupación y respeta siempre los límites establecidos.
• Revisa la normativa periódicamente por si hay cambios en la oferta turística.

El proceso para registrar una vivienda de uso turístico en Andalucía puede parecer laborioso, pero en realidad se reduce a cumplir con unos requisitos básicos, presentar la declaración responsable y obtener el número oficial de inscripción en el registro de turismo.

A partir de ahí, el propietario solo debe cumplir con las obligaciones de check in ante la Guardia Civil o la Policía Nacional, mantener la documentación actualizada y ofrecer un buen servicio a sus huéspedes.

En definitiva, además de estos pasos de éxito, inscribir tu vivienda turística en Andalucía en el registro de turismo es una inversión en seguridad, legalidad y rentabilidad a largo plazo.

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