La dinámica de las reservas de alquileres vacacionales ha cambiado. Los viajeros optan por estadías más largas frente a entornos de trabajo flexibles híbridos y remotos.
Plataformas líderes como Airbnb están diseñando funciones para facilitar que las personas integren los viajes en sus vidas, como la búsqueda «Soy flexible» en Airbnb (lanzada en abril de 2021) para huéspedes que son flexibles con sus fechas y destino. Luego, en noviembre de ese año, la búsqueda se amplió a «Soy (aún más) flexible», permitiendo un rango de fechas de hasta 12 meses con un total de casi 30 categorías de estancias únicas.
Desde que esta función se lanzó por primera vez en 2021, los huéspedes han utilizado «Soy flexible» más de 2 mil millones de veces, según Airbnb, que ahora impulsa el concepto de poder vivir en cualquier lugar.
A medida que Airbnb continúa reinventando la industria de alquiler a corto plazo, destaca las ventajas a largo plazo de una propiedad de alquiler a largo plazo.
Esto plantea la pregunta de si tiene sentido cambiar de una estrategia de alquiler vacacional a corto plazo a una a largo plazo durante la temporada baja.
Cada enfoque para maximizar el rendimiento de tu propiedad de inversión tiene beneficios únicos, así como desventajas. A medida que se acerca la temporada baja, echemos un vistazo a cada enfoque para la propiedad de alquiler vacacional y lo que significa asegurar ingresos consistentes de tu cartera de propiedades.
Al comprar una propiedad de inversión, los propietarios deben decidir la ubicación y el propósito. Hay varios factores a considerar antes de seleccionar un enfoque de alquiler vacacional a corto o largo plazo. Con frecuencia, estas decisiones se pueden tomar rápidamente según la naturaleza de las metas que tengas para tu propiedad.
La diferencia entre las dos estrategias comerciales se reduce al tiempo, no al tipo de propiedad.
Alquilar tu propiedad por una noche o hasta un mes a menudo se considera un alquiler a corto plazo. Mientras que una propiedad alquilada por un mes o más se considera un alquiler vacacional a largo plazo.
Como anfitrión, tu estilo preferido y tus necesidades específicas de flujo de efectivo guiarán tu estrategia.
Al evaluar la opción a largo o corto plazo, siempre debes considerar la debida diligencia e investigar las reglas locales de arrendamiento. Es esencial saber cuánto tiempo podrás alquilar una propiedad a un huésped sin problemas legales.
Los mercados que atraen turistas a menudo limitan la disponibilidad de servicios de alquiler a corto plazo. Debido a que son tan lucrativos, la mayoría de los propietarios están tentados a ingresar al mercado de alquileres a corto plazo.
Sin embargo, esto afecta la vivienda asequible para las personas locales y, como resultado, algunas autoridades municipales prohíben sitios web de alquileres a corto plazo como Airbnb.
Dicho esto, echemos un vistazo a los beneficios de cada enfoque enmarcado en el tiempo para decidir cuál es el mejor para tu negocio de alquiler vacacional.
Los alquileres a corto plazo pueden ser financieramente gratificantes, con una alta rotación de volumen y tarifas más altas. Sin embargo, tus propiedades de alquiler a corto plazo pueden beneficiarse de la estabilidad de un alquiler a largo plazo, realizado en el momento adecuado, incluso si se ve compensado por márgenes de ganancia más bajos, como durante la temporada baja.
Aquí algunos de los beneficios de una propiedad de alquiler a largo plazo:
Aunque, si gestionas un portafolio de propiedades como parte de tu estrategia de alquiler vacacional, las herramientas de automatización de iGMS ciertamente pueden facilitar la gestión de tus alquileres vacacionales, independientemente de cambiar a alquileres vacacionales a largo plazo.
Invertir y gestionar alquileres a largo plazo conlleva su propio conjunto único de desafíos. Y aunque el ingreso pasivo es excelente, estas son algunas de las consideraciones negativas a tener en cuenta en cuanto a un alquiler vacacional a largo plazo:
Regulaciones para propietarios: Como mencionamos anteriormente, la debida diligencia en torno a las leyes y regulaciones que debes seguir para alquilar una propiedad es vital. Estas leyes protegen fuertemente a los inquilinos en lo que respecta a los procesos de solicitud y desalojo.
Encontrar el inquilino adecuado: El alquiler a largo plazo generalmente requiere un plazo de arrendamiento típico de un año. Esto hace que revisar las solicitudes de tus inquilinos sea muy importante, para evitar inquilinos con deudas de alquiler y cualquier otra señal de alerta notada por los propietarios anteriores.
Márgenes de ganancia más bajos: Los alquileres a largo plazo son una excelente fuente de ingresos pasivos, pero la renta mensual será considerablemente más baja que los ingresos generados durante un período festivo popular con alta demanda.
Uso personal de la propiedad: Es probable que tu propiedad se alquile constantemente, lo que significa que no tendrás fácilmente acceso para usar la propiedad como desees. Algunos estados requieren legalmente que los propietarios den aviso previo antes de visitar su propiedad, incluso para realizar tareas de mantenimiento. Investiga para evitar posibles problemas legales.
Mayor potencial de ingresos por alquiler: Como propietario, puedes cobrar una tarifa por noche más alta por alquileres a corto plazo en comparación con alquileres vacacionales a largo plazo, a pesar de que los ingresos por alquiler no sean consistentes.
Ajuste de precios: Los anfitriones tienen más flexibilidad de precios al hacer alquileres a corto plazo. Las tarifas pueden ajustarse a la demanda y a la estacionalidad o incluso ofrecer descuentos para estadías entre semana para fomentar la ocupación. Los anfitriones de alquileres a corto plazo no están vinculados por términos de arrendamiento anuales como los propietarios de alquileres a largo plazo.
Uso personal: Bloquear tus fechas preferidas para el uso personal de tu propiedad es mucho más fácil cuando te diriges al mercado de alquileres a corto plazo. Si invertiste en tu propiedad con la intención de disfrutar la ubicación, entonces esta es la opción para ti.
Mejor mantenimiento de la propiedad: Dado que es probable que tus alquileres a corto plazo solo estén ocupados durante los fines de semana y las temporadas turísticas ocupadas, el impacto del desgaste en la propiedad será mucho menor. Además, los alquileres a corto plazo se limpian y preparan para nuevos ocupantes con más regularidad, lo que es bueno para el mantenimiento general de la propiedad.
Los alquileres a corto plazo tienen sus propios aspectos negativos. Los ingresos por alquiler dependen directamente de la demanda, lo que significa que los propietarios de alquileres a corto plazo deben esforzarse más para comercializar su propiedad vacacional. Estos son algunos de los desafíos a considerar antes de adoptar esta estrategia de inversión.
Mercados competitivos: Un alquiler a corto plazo rentable depende en gran medida de su ubicación. Poseer una propiedad de inversión en un área codiciada minimiza las vacantes y maximiza las ganancias. Pero también significa competir con otros propietarios de alquileres e incluso hoteles en la zona. Es vital que tu propiedad ofrezca una ventaja competitiva, especialmente al adoptar este enfoque de alquiler a corto plazo.
Mantenimiento y reparaciones: Si bien esto también es un beneficio ya que tu propiedad no se alquila todo el tiempo, una alta rotación en períodos más cortos también podría costarte dinero. Nuevos inquilinos cada semana también significan una limpieza adecuada de la propiedad para mantenerla en buen estado, lo que aumenta tus costos.
Vacantes en temporada baja: Dependiendo de la ubicación de tu propiedad, la temporada baja podría significar una verdadera disminución en tus ingresos. Para administrar un negocio rentable, deberías tener en cuenta las vacantes estacionales en tu estructura de precios de alquiler en general o elegir cambiar a estrategias de alquiler a largo plazo para evitar cualquier pérdida de ingresos. Esto implicaría reducir tus tarifas de alquiler y ofrecer ofertas durante la temporada baja para atraer inquilinos.
Gestión de la propiedad: Inquilinos más frecuentes siempre generan más administración. De hecho, si quieres asegurar un servicio profesional a tus huéspedes, ocuparte de los detalles administrativos más finos es una necesidad absoluta, ya sea que hagas alquileres a corto o largo plazo. Elimina el estrés de coordinar los registros de entrada de los huéspedes, los limpiadores y los trabajadores de mantenimiento de tus tareas diarias con las herramientas de automatización de iGMS. Los administradores de propiedades calificados han encontrado que es más rentable, y tú también puedes hacerlo.
Una de las áreas de mayor confusión al analizar alquileres a corto vs largo plazo se relaciona con las diferentes obligaciones fiscales asociadas con cada uno. Las obligaciones fiscales de los alquileres a corto y largo plazo pueden variar.
Es vital que mantengas registros de las fechas en que alquilaste tu propiedad para demostrar si tu ingreso por alquiler es o no imponible ante el IRS. Un contrato de alquiler vacacional es una forma perfecta de proporcionar los documentos necesarios en caso de que los necesites para una auditoría del IRS.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) ofrece una exención fiscal de alquiler vacacional de 14 días. Esto significa que si alquilas tu propiedad por menos de 14 días al año, no tienes que pagar impuestos sobre tus ingresos por alquiler.
Los inquilinos a corto plazo pueden deducir muebles y gastos básicos de limpieza, mientras que los propietarios de propiedades a corto plazo pueden deducir pérdidas incurridas durante la operación de su propiedad en ciertas circunstancias, como una estadía corta de menos de 7 días.
Muchos propietarios de alquileres a corto plazo superan el plazo permitido de dos semanas. Por eso, las propiedades de alquiler a largo plazo suelen asociarse más comúnmente con beneficios fiscales. Mientras que los propietarios a largo plazo están obligados a pagar impuestos sobre sus ingresos por alquiler, también pueden deducir gastos de alquiler, como impuestos a la propiedad e intereses hipotecarios.
Básicamente, como propietario de una propiedad de inversión, es necesario dedicar tiempo a revisar tus obligaciones fiscales sin importar cuánto tiempo alquiles tu propiedad vacacional. Esto puede ayudarte a evitar una factura alta cuando llegue la temporada de impuestos. Además, tómate el tiempo para discutir cualquier preocupación con un profesional tributario calificado.
Algunos sitios de anuncios requieren un período de anuncio a largo plazo, por lo que es importante aprender la manera más eficiente de construir una empresa de alquiler en línea para ti. Plataformas de alquiler vacacional como Airbnb y VRBO han facilitado mucho asegurar una forma consistente de ingresos con alquileres a corto plazo.
Sin embargo, con la estrategia correcta, un alquiler vacacional a largo plazo puede ser más adecuado para personas que prefieren tener menos rotación de inquilinos y, como resultado, menos estrés en la gestión de la propiedad.
Puedes publicitar un alquiler a largo plazo a través de tu sitio web, lo que te brinda una amplia selección de tipos de propiedades y opciones de anuncio. Los sitios de anuncios te dan una cantidad limitada de libertad para anunciarte en tu sitio, lo cual puede ser un desafío.
No hay razón para temer la temporada baja cuando los turistas y otros viajeros se van a casa y las reservas de alquiler vacacional disminuyen, si optas por un enfoque inteligente para promocionar tu alquiler vacacional a largo plazo.
Hay algunos consejos probados con el tiempo que puedes utilizar para captar el mercado limitado y mantener un flujo constante de huéspedes, incluso durante los momentos más lentos del año.
La temporada baja puede variar según el tipo de propiedad, la ubicación y otros factores. Determina exactamente cuándo es tu temporada baja analizando las estadísticas que detallan en qué meses reservan las personas y en qué meses se quedan.
Aprovecha las herramientas de pronóstico proporcionadas por OTA como HomeAway y Booking.com para establecer tendencias futuras.
También es importante saber qué tipos de huéspedes atraerás durante la temporada baja, desde viajeros de negocios hasta viajeros con presupuesto. Los datos demográficos específicos son una gran parte de una venta exitosa, así que asegúrate de investigar.
Las personas que han estado en tu propiedad anteriormente se consideran prospectos «cálidos» y tienden a convertir mejor en promedio. Haz seguimiento con los huéspedes anteriores o aquellos que preguntaron previamente sobre la reserva.
La estrategia más directa para comunicarte con huéspedes anteriores es contactarlos directamente, especialmente aquellos que visitaron durante una temporada baja anterior. Ofrece un descuento para «clientes habituales». También podrías hacer que valga la pena si te recomiendan a otros huéspedes.
De manera similar, comunícate con clientes que enviaron correos electrónicos o mensajes con un recordatorio u oferta especial.
Finalmente, siempre puedes utilizar anuncios dirigidos en varias plataformas de redes sociales, pero esto también incrementará tus costos, así que asegúrate de aprovechar eficazmente los datos aprobados de tus huéspedes de manera segura. Si quieres saber más sobre las herramientas de mensajería de iGMS para mejorar la eficiencia, reserva una demostración hoy.
Las imágenes que no reflejan la temporada también pueden afectar tus reservas. Por eso, es importante asegurarte de que el diseño de tu sitio web de alquiler vacacional te permita ser flexible en ese aspecto.
Además, resalta características que se adapten a la temporada baja, como chimeneas, jacuzzis y otras opciones estacionales.
Los viajeros de negocios también son una opción lucrativa durante este tiempo. Reservan más en días de semana y fechas fuera de temporada que en fines de semana y días festivos, y tienden a gastar más dinero en la propiedad en cosas como comida, bebidas y otros servicios. Por lo tanto, es una buena idea resaltar el atractivo de tu propiedad en este sentido, si aplica:
No puedes esperar que los términos que apliques durante la temporada alta funcionen para tus huéspedes durante la temporada baja. Estos viajeros fuera de temporada generalmente valoran la flexibilidad tanto como un precio más bajo. Ahora sería un buen momento para ofrecer cancelación gratuita hasta dos semanas antes de la llegada. También puedes establecer varias políticas de cancelación, cada una con diferentes puntos de precio.
Por supuesto, ofrecer estas opciones no significa que realmente quieras que los huéspedes cancelen. Usa la temporada baja para crear un enfoque más personal. Hazles saber a los huéspedes cuánto valoras su reserva de alquiler vacacional y aprecias su decisión de elegir tu propiedad.
Los viajes durante la semana a menudo son menos atractivos, especialmente durante la temporada baja. Los descuentos son una opción obvia para convencer a los huéspedes de reservar durante la semana en lugar de los fines de semana.
Pero debes ser inteligente en cómo ofreces descuentos, ya que no ayuda si un huésped ve un precio especial y no se da cuenta de que es de hecho una tarifa con descuento. Por ejemplo, la mercadotecnia de Airbnb es una herramienta de promoción para anfitriones para hacer que su anuncio sea más atractivo, dirigiéndose específicamente al punto de precio mostrado.
Al aplicar etiquetas especiales, como precios tachados y un mensaje de «nuevo precio más bajo», se anima a los huéspedes a hacer clic, lo que aumenta en última instancia el tráfico que reciben tus anuncios, aumentando así la tasa de conversión.
Y finalmente, puedes aumentar tu negocio durante la semana simplemente haciendo tu propiedad más disponible. Los anuncios que aceptan reservas directas de último minuto reciben cuatro veces más reservas de alquiler vacacional. Y asegúrate de ser flexible en los días de llegada.
Como mencionamos anteriormente, hay muchos pros y contras al cambiar entre una oferta de alquiler a corto plazo y a largo plazo, dependiendo de lo que funcione para tus necesidades comerciales. Gran parte también depende del tipo y la ubicación de tu propiedad, por lo que es probable que siempre veas una disminución en los huéspedes durante ciertos meses.
En última instancia, siempre debes evaluar tu estrategia de alquiler vacacional a corto plazo si quieres salir adelante.
Diferentes estrategias pueden aumentar las reservas de alquiler vacacional en temporada baja, y algunas de ellas solo toman minutos para implementarse si tienes el sitio web directo correcto y herramientas de automatización de software de alquiler vacacional como iGMS. Los beneficios incluyen: